主持人： 孟豪

   嘉宾：崔保华律师

【录音】2010年4月13日，肖树生、陈晓玲也就是乙方、买方与博锦公司也就是甲方、卖方签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行也就是贷款人、博锦公司也就是保证人签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。

　　同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，上行青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。

后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预售合同和借款担保合同，遂诉至法院。

主持人：本案中，乙方的诉请是否一定会得到法院的支持？

崔律师：我认为会。本案涉及两份合同，一份是《上海市商品房预售合同》，合同当事人买卖双方；一份是《个人住房借款担保合同》，合同当事人是借款人（买房人、抵押人）、贷款人（银行、抵押权人）、担保人（卖房人）。

合同的解除有三种情形，一是协商解除，二是约定解除，三是法定解除。

《合同法》第九十三条规定了前两种情形：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

合同法第九十四条规定的是法定解除权，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。【本质上该商品房担保贷款合同也是一个附解除条件的合同】

　　主持人：就案例描述来看，这份合同存在什么样的问题？会导致哪些纠纷？

 崔律师：案涉合同如果正常履行，是不会出现问题的。之所以发生问题，主要是由于合同当事人未能适当履行合同义务造成。

 主持人：请崔律师分析一下商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果。

 崔律师：的诉讼地位是有独立请求权的第三人。

《民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。

 《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

 【录音】海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：

一、解除预售合同；

二、解除借款担保合同；

三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；

四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；

五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；

   六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。