按语：本案系租赁合同 纠纷，诉争店铺地处南京市夫子庙，但其所在街区却是闹市中的奇特街区，俗称“年货街”。过年过节人流如潮、生意红火，平常时日门庭冷落、经营惨淡。原告系外地来宁人员，去年春节期间因原告的刻意隐瞒，受虚假繁荣现象的误导，以畸高的租金与被告签订了店铺租赁合同，装修后营业不久，发现情形与自己想像的大相径庭，经营受困，入不敷出，最终被迫关门，继而成讼。本案双方分歧较大，无法调解，等候法律的公正裁判。
房屋租赁合同案一审原告代理词 尊敬的审判长、人民陪审员： 受原告羊云纱委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由本人担任其诉讼代理人出庭参加诉讼。现围绕本案争议焦点发表如下代理意见： 一、签订房屋租赁合同之时，被告有无义务向原告告知店铺所在街区人流量呈时节性变化的实情？ 1、店铺所在街区人流量呈时节性变化是不争的事实。根据原告提供的不同时段现场照片对比，以及诉讼参加人到店铺所在街区的实地查看，可知诉争店铺所在街区属于人气极不正常的商业区。过年过节，街区东侧小吃店铺全部开张，整条街人流不息，生意兴隆；但在平时，小吃店基本关门，整条街冷冷清清。 2、街区人流量呈时节性变化严重影响商铺经营。除了相关照片及视频证据外，2016年1月5日现场所见景象亦充分展示了整个商业街非正常经营的状况。与诉争店铺处同一排的店铺中常年会有数家关门歇业，其他店铺的经营也相对萧条。原告承租经营后，虽想尽办法招揽生意，期间歇业后又努力重新开张，却依然避免不了亏损关门的结局。原告在老家张家港市曾经从事过多年的餐饮经营，有过比较成功的经验，但面临如此高价房租与萧条生意的强烈反差，倒闭关门是必然结果。 3、街区人流量呈时节性变化属于与订立合同有关的重要事实。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。” 据此，判定某事实是否应当告知，应以该事实是否属于与订立合同有关的重要事实。本案中，从正常人的视角可以推测，如果原告在签订合同时被告知所处街区人流量及经营状况呈时节性变化，其绝对不会同意以每年80万的高额租金与被告签订合同。因此，该事实属于《合同法》第42条规定的与订立合同有关的重要事实，被告有义务向原告告知。 二、签订租赁合同之时，被告是否故意隐瞒了店铺所在街区人流量呈时节性变化的实情？ 从录音证据可以看出，被告佟巧玲利用特定时间段街区人流量大的特点，故意隐瞒了店铺所处街区常年人流量少的真相。如【2015年4月1日《原被告通话录音》第3页倒数第4行，原告：关键是我们开始签合同的时候你也没有跟我们讲清楚。要例行检查，每年都要的，而且他们，告诉我实情的人，告诉我那个春节前后摆上一两个月，五一、十一摆上一两个月你说这些都没跟我说清楚。被告：那你租店，我怎么可以跟你讲这些事情呢?要假如你的话，你也不可能讲的，额对？】清楚地说明被告因担心原告得知实情后拒签合同，故意隐瞒了真相。 三、原告能否申请人民法院撤销或者变更原租赁合同？ 《合同法》第五十四条第二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 而本案符合该条文规定的全部情形，因被告故意隐瞒店铺所在街区人流量呈时节性变化实情的欺诈行为，使原告受虚假繁华的假相误导，陷入此处人流量大、生意兴隆的错误认识，产生重大误解，违背真实意愿以过高的租金与被告签订了上述显失公平的合同。因此，原告有权请求人民法院撤销或者变更合同。 四、被告是否应当赔偿原告的损失？ 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 因此，被告应当承担原告的损失：1、租金损失：原告向被告支付半年租金40万元，但实际使用该店铺仅3个月，且在此期间连续亏损，现原告仅主张被告返还店铺租金28.5万元并无不妥。2、押金损失2万元。3、店铺装修改造55933元。4、本案评估费、案件受理费依法由被告承担。5、由被告向原告返还被其无偿占用的桌椅、蒸台、餐具等物品。 综上，请求贵院在查清事实的基础上，本着倡导诚实守信、维护公正公平的原则，依法撤销店铺租赁合同，并判令被告赔偿相关损失，承担本案全部诉讼费用。 诉讼代理人：崔保华 江苏九州祥和律师事务所 二〇一六年五月二十日
|
