承租房竟被查封两年，租户如何维权？——法拍房出租案《一审民事代理词》|民事辩词-江苏九州祥和律师事务所

承租房竟被查封两年，租户如何维权？——法拍房出租案《一审民事代理词》|民事辩词

按语

从前文，镇江市京口区人民法院受理本案后，代理人汇总案件相关证据，指出：一、案涉租赁合同合法有效，案涉房屋的租赁符合房屋状况和市场规律；二、被告隐瞒案涉房屋已被法院查封并已进入强制执行程序行为构成根本违约；三、原告停付租金的行为系基于执行局安排和被告违约在先等原因，原告的行为并不违约；四、根据租赁房屋用途及租赁合同约定，被告同意原告对案涉房屋进行装修，案涉房屋装潢价值归原告所有，CX典当公司抵押权的效力仅限于案涉房屋，不包含装潢部分，故案涉房屋装潢价值应归原告所有；五、案涉装潢部分已随房屋一并变卖，被告应向原告赔偿相应的损失；六、因被告违约合同提前终止，被告还应赔偿原告合理期待利益的损失。然法院却驳回了汪霞在本案中的诉讼请求，汪霞又该如何寻求救济？

下文为汪霞租赁合同纠纷一案《民事代理词》全文。了解更多案情，请阅看本日另四篇推文及文末同案链接。

责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事代理词

尊敬的审判长、合议庭：

受汪霞委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由我们担任其诉讼代理人出庭参加诉讼。现就本案事实与法律，发表如下代理意见：

一、案涉租赁合同合法有效。合同中有关租金的约定，不存在明显畸低、显失公平的情形。一般而言，出租房屋时，对租金的约定，需要综合房屋的多种实际情况来确定。案涉房屋租赁符合房屋状况及市场规律，第一，案涉房屋空置较长时间，多年未有人承租；第二，案涉房屋本身以及附属设施具有缺陷，存在重大隐患，如漏水、电梯损坏等；第三，案涉房屋的原用途对房屋的影响，如本案中，案涉房屋原用于汗蒸，不良气味较重，影响后面的使用；第四，原告对案涉房屋装潢投入多，成本较大，需要经过多年摊销，风险大。

二、被告的行为构成根本违约。2014年7月被告将案涉房屋出租给原告时，故意隐瞒房屋已被人民法院查封并已进入强制执行程序的事实，致使原告在不明真相的情形下与被告签订了《房屋租赁协议》，并斥巨资进行装修。期间，贵院执行人员多次上门催促要求原告搬离，茶社无法正常经营，最终于2018年9月14日被贵院强制执行，不得不关门停业。据此，因涉案房屋被查封且进入执行程序，致使原告不能依约占有、使用，被告的行为已构成根本违约。

三、原告的行为不存在违约。其一，原告听从贵院执行局安排，以提供维修发票、收据等方式支付了非正常使用期间的租金。其二，被告违约行为致使涉案房屋无法正常使用，且随时可能被迫关停并产生新的损失，原告有充分理由对其停付租金。其三，涉案房屋于2017年1月5日经变卖抵债（详见《（2015）京执恢字第3**-5号执行裁定书》），所有权已不再归属于被告，原告无须向其支付租金。

四、案涉房屋装潢价值应归原告所有

（一）根据租赁房屋用途及租赁合同约定，被告同意原告对案涉房屋进行装修。其一，从租赁用途看，必须装修后使用。案涉房屋原先用于桑拿洗浴中心的汗蒸休闲大厅和包厢，而《房屋租赁协议》约定，出租给汪霞作茶楼营业用房使用，案涉房屋的前后用途迥异，必须进行装修改造后才能经营茶楼。其二，从计收租金时间看，已预留了装修期间。出租人事实上给予了汪霞2个月的装修免租期。

（二）案涉房屋装潢价值归原告所有。涉案房屋的价格（2014）京执字第4**号执行案执行中，2014年6月13日贵院启动司法鉴定程序，委托评估公司将房屋价值和装潢价值分开评估，评估结果为：总价258.5万元，其中房屋价值216.4万元，装潢价值42.1万元（案涉房屋后以总价222.9元以物抵债给CX典当公司，其中房屋价值按比例应为186.5979万元，装潢价值为363021元）。拍卖过程中，贵院亦曾计划，若案涉房屋整体拍卖成功，将从拍卖款中支付相应的装潢款项给汪霞。抵押权人CX典当公司和被执行人欧阳*等对此均知晓。这些行为恰恰证明贵院、CX典当公司以及被执行人欧阳*等对“案涉装潢不属于被执行人所有”这一事实予以确认，还原了案涉房屋装潢部分真实权利状态。

（三）CX典当公司抵押权的效力仅限于案涉房屋，不包含装潢部分。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十二条规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”依据该规定，当抵押物及添附物（在附合、混合、加工过程中新增之物）均为抵押人所有的，抵押权效力及于抵押物及添附物全部；抵押物及添附物为抵押人与第三人共有的，抵押权效力仅及于抵押物部分（无法区分具体部位时，按份额计算）。本案中装潢部分即新添附之物，其权利人为汪霞，并不属于欧阳*所有。故此，抵押权的效力仅限于房屋价值部分，不含装潢部分，这与当初房屋抵押登记时的实际状况亦相符。

综上，案涉房屋装潢价值既不属于被告，也不属于CX典当公司。案涉房屋被裁定以222.9万元以物抵债给CX典当行后，免除了被告本应承担的这部分债务，被告由此从中获利，应向原告赔偿相应的装潢损失。

五、案涉装潢部分已随房屋一并变卖，被告应向原告赔偿相应的损失

《最高人民法院<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”因案涉装潢与房屋无法分离，故而一并进行处置。贵院将案涉房屋以“抵债”形式转让给CX典当公司时，亦对房屋装潢部分一并进行了处分，但相应对价不属于欧阳*的财产，也不应由CX典当公司占有，而应归汪霞所有。现汪霞仅于2019年12月得到贵院的装修补偿款249900元，尚有113121元损失未得到弥补。该损失基于被告的违约行为而产生，应由被告承担赔偿责任。

六、因被告违约合同提前终止，被告还应赔偿原告合理期待利益的损失。

2014年7月9日原、被告签订房屋租赁合同，约定租期自2014年9月18日至2022年9月17日，租金4万元/年，押金1万元；还约定：“任何一方未经协商一致，单方非法解除、终止本合同，承担未履行合同期间年承包金的30%违约金。”根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条条之规定，案涉合同因为被告的原因而终止，被告应当向原告赔偿合理期待利益损失，原告现仅按合同的约定主张4.8万元（=4万元/年*4年*30%）。

综上，恳请贵院在查清事实，还原真相的基础上，依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。

此致

镇江市京口区人民法院

代理人：崔保华戚艳丽

2021年6月23日

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