一审被驳回，维权如何继续？——法拍房出租案《民事上诉状》|民事辩词-江苏九州祥和律师事务所

一审被驳回，维权如何继续？——法拍房出租案《民事上诉状》|民事辩词

按语

从前文，一审法院认为：1.原告租赁房屋时未主动了解案涉房屋上的权利限制，存在一定过错，且装修未经被告书面同意，故对装修损失不予赔偿；2.汪霞未支付后续租金却继续占用房屋，构成根本违约，押金不予退还；3.双方均违约，原告违约在先，故被告无需再支付违约金，据此驳回汪霞的上诉。收到判决书后，汪霞十分生气，不服原判，遂继续委托崔保华律师提起上诉。

崔律师仔细研究一审判决提出：1.被上诉人明知案涉房屋被查封仍出租，构成根本违约，汪霞已履行必要的审慎义务，不存在过错；2.汪霞在执行法院的告知下拒付房租，系行使不安抗辩权，并未违约；3.案涉房屋前后用途迥异，且合同预留了装修期，装潢价值可就装修合同与票据确定；4.执行法院同意汪霞自行维修并默认其以维修费用冲抵租金；5.因被上诉人违约导致合同提前终止，被上诉人应赔偿上诉人的合理期待利益损失。

下文推送的是汪霞租赁合同纠纷案《民事上诉状》。了解更多案情，请阅看本日另四篇推文及文末同案链接。责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事上诉状

上诉人（原审原告）：汪霞，女，汉族，1964年12月15日出生，居民身份证号码：321*************44，住JS省ZJ市JK区***新村*区*号***室,电话：***********。

被上诉人一（原审被告一）：ZJ市JK区SY大酒店（个体工商户），统一社会信用代码：321************。负责人：欧阳*。

被上诉人二（原审被告二）：欧阳*，男，汉族，19**年*月*日生，居民身份证号码：321**************78，住ZJ市JK区ZJ*********号，电话：***********。

上诉人不服镇江市京口区人民法院作出的（2021）苏1102民初5**号民事判决，现提起上诉。

上诉请求

一、撤销原判，发回重审，或查清事实依法改判支持上诉人的诉讼请求；

二、被上诉人承担本案一、二审案件受理费。

事实与理由

一、原判决认定双方均构成违约与事实不符

（一）原判决认为“原告违约在先”完全错误。相反，被上诉人故意隐瞒案涉房屋被查封并进入强制执行程序的事实，与上诉人签订租赁协议并交付带有瑕疵的标的物时，已构成根本违约。2014年7月被上诉人明知案涉房屋已被查封并进入强制执行程序，在镇江市京口区人民法院（以下简称“京口法院”）执行人员明确告知其不得出租（庭审笔录第11页第5至6行）的情况下，故意隐瞒该事实并与上诉人签订《房屋租赁协议》，协议第四条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任。”签订房屋租赁协议时，被上诉人将严重瑕疵的标的物交付给上诉人，其行为已构成根本违约。

（二）原判决认为“原告在租赁案涉房屋时，未要求被告提供该房屋的不动产登记信息查询结果证明，主动了解该房屋有无抵押或查封等权利限制，亦存在一定的过错”牵强附会。上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议时，被上诉人向上诉人出示了房屋产权证复印件，显示案涉房屋为被上诉人二与戴**共同所有，上无抵押、查封等权利瑕疵。上诉人又至现场查看了案涉房屋当时的状况，房屋的门窗处均未见人民法院的查封文书或封条，亦未发现任何关于该房屋正处于执行程序的法律文书，上诉人已履行了必要的审慎注意义务。2014年11月，京口法院对案涉房屋安排上门评估时，上诉人始知所承租的房屋已于2012年被法院查封。被上诉人故意隐瞒该事实，致使上诉人不能依约占有、使用租赁物，上诉人不存在过错。

（三）原判决认为“原告在支付第一年的租金后即未按合同约定支付后续租金，却继续占有使用案涉房屋至2018年9月14日，构成根本违约”认定错误。其一，2014年11月京口法院执行人员上门评估时，明确告知上诉人暂停向被上诉人支付房租（详见证据6《2019年8月12日京口法院执行人员邓**与上诉人汪霞谈话录音》第4页）。其二，上诉人未向被上诉人继续支付租金系行使不安抗辩权，并未违约。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，被上诉人故意隐瞒房屋已被人民法院查封并已进入强制执行程序的事实，致使上诉人在不明真相的情形下签订房屋租赁协议。期间，京口法院执行人员更是多次上门催促要求上诉人搬离，案涉房屋朝不保夕随时可能被执行，上诉人面临被迫关停并产生新的损失的局面。而被上诉人因巨额欠款无法偿还，已丧失履行债务的能力。在此境况下，上诉人未向被上诉人支付租金系行使不安抗辩权。其三，被上诉人未能履行对承租物的维修义务，上诉人的维修费可冲抵租金。租赁期间，上诉人多次要求被上诉人维修无果，只能自行维修并产生费用123084元，此款可冲抵第二、三、四年（2015年9月18日至2018年9月14日）的租金。

二、原判决认定案涉房屋未经被上诉人同意而装修且装修金额无法确定与事实不符

（一）案涉房屋经被上诉人默认而进行装修。根据租赁协议约定，被上诉人对上诉人的装修行为予以默认。其一，从租赁用途看，必须重新装修后使用。案涉房屋原先用于桑拿汗蒸休闲中心，而《房屋租赁协议》约定，出租给上诉人作茶楼营业用房使用，案涉房屋的前后用途迥异，必须进行装修改造后才能经营茶楼。其二，从计收租金时间看，已预留了装修期间。出租人事实上给予了上诉人2个月的装修免租期。其三、因案涉房屋无装修，被上诉人出租时亦未向上诉人收取转让费。

（二）案涉房屋装潢价值具体确定。本案一审庭审时，承办人要求上诉人庭后提交案涉房屋装修的合同及相应票据。2021年4月7日，上诉人以EMS特快专递方式（EMS运单号：102*******631）向JK法院提交补充证据，内含案涉房屋装修收据若干、装修设计图、陈国海和吴斌证人证言的，证实案涉房屋由上诉人承租后重新装修，装修价值较高（上诉人提交的装修收据金额共计589350.62元，部分收据因时间较长已遗失）。另据（2014）京执字第4**号执行裁定可知，2014年6月13日京口法院启动司法鉴定程序，委托评估公司将房屋价值和装潢价值分开评估，评估结果为：总价258.5万元，其中房屋价值216.4万元，折旧后的装潢价值为42.1万元（案涉房屋后以总价222.9元以物抵债给CX典当公司，其中房屋价值按比例应为186.5979万元，装潢价值为363021元）。故此，上诉人主张按（2014）京执字第4**号执行裁定书确定的装修价值363021元主张装修价值合情合理。

三、原判决认定法院未同意上诉人用维修金额抵扣租金与事实不符

2014年11月JK法院执行人员上门评估时，明确告知上诉人暂停向被上诉人支付房租。期间，因房屋多处漏水、电梯逾期未年检无法使用，上诉人多次要求被上诉人维修均无果，严重影响上诉人的正常经营。上诉人向JK法院执行人员反映，协商安排维修，JK法院同意上诉人自行维修并默认其以维修费用抵扣租金，向法院提交维修票据。（详见证据6）

四、因被上诉人违约导致合同提前终止，被上诉人应赔偿上诉人的合理期待利益损失

2014年7月9日双方签订房屋租赁合同，约定租期自2014年9月18日至2022年9月17日，租金4万元/年，押金1万元；还约定：“任何一方未经协商一致，单方非法解除、终止本合同，承担未履行合同期间年承包金的30%违约金。”根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第113条之规定，案涉合同因为被上诉人的原因而终止，被上诉人应当向上诉人赔偿合理期待利益损失，上诉人现仅按合同的约定主张4.8万元（=4万元/年*4年*30%）。

综上，上诉人为维护自身权益，向贵院提起上诉。恳请贵院依法组成合议庭查清本案事实，依法判如所请！

此致

镇江市中级人民法院

上诉人：汪霞

2021年8月16日

附：

一、上诉状副本2份；

二、证据清单及证据材料3份；

三、律师委托代理手续。

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