二审再驳回，到底谁违约？——法拍房出租案二审《民事代理词》|民事辩词-江苏九州祥和律师事务所

二审再驳回，到底谁违约？——法拍房出租案二审《民事代理词》|民事辩词

按语

从前文，代理人仔细研究一审判决和全案证据后提出：一、原审遗漏了四项事实，并存在一项事实认定错误；二、案涉租赁合同合法有效，签订合同时上诉人不明知案涉房屋已进入强拍程序；三、上诉人的行为不构成违约，被上诉人的行为构成根本违约。

下文推送的为汪霞租赁合同纠纷案二审《民事代理词》。了解更多案情，请阅看本日另四篇推文及文末同案链接。

责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事代理词

尊敬的审判长、合议庭：

受上诉人汪霞委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由我们担任其诉讼代理人出庭参加诉讼。现就本案事实与法律，发表如下代理意见：

一、原判决事实认定不清

（一）原判决遗漏认定四项事实。遗漏事实一：涉案房屋的执行法院在租赁协议签订之前曾明确告知被上诉人该房屋已被查封不得出租；遗漏事实二：该房屋在出租给上诉人之前，其用途为汗蒸休闲房；遗漏事实三：该房屋在合同签订后立即进行了交付，上诉人也对该房屋进行了装修。上诉人根据承办法官的要求在一审中向法庭邮递了装修相关证据，法庭未就该证据举行举证和质证就下达了判决；遗漏事实四：上诉人用于冲抵租金的维修票据，已于执行期间提交给执行法官。

（二）原判决认定事实错误。判决书第五页倒数第二行，“法院未同意其对案涉房屋自行装修，并以维修费抵扣租金”不属实。相关证据显示，执行法官认为维修费的票据可以作为上诉人不向被上诉人缴纳租金的抗辩证据。

二、案涉租赁合同合法有效，签订合同时上诉人不明知案涉房屋已进入强制拍卖程序

在合同签订之时上诉人并不知晓该房屋已被查封并进入强制执行程序，被上诉人所谓的上诉人有亲戚认识邓法官完全是无中生有。作为一个理智的正常人，如果明知拟承租房屋正在被强制拍卖，绝不会与承租人签订8年的租赁合同，也不会投入巨资进行装修，把一个汗蒸休闲房改造成茶楼。此外，如果双方已明确出租房屋系强制拍卖卖，双方签订的应当是一个不定期租赁合同，不应当是8年的租赁。

至于在上诉人后来知晓了涉案房屋系正在强制拍卖房屋时，唯一可行的维权途径就是通过人民法院从房屋拍卖执行款里实现自己的损失补偿。众所周知，进入拍卖程序的房屋所有人通常已经丧失信用，正常情况下不可能有资产向承租人赔偿。上诉人的重心是与执行法院进行交涉，而不是向一个丧失信用的被执行人直接索赔。

三、上诉人的行为不构成违约，被上诉人的行为构成根本违约

其一，被上诉人违约在先。合同签订后被上诉人交付的房屋不符合双方合同的约定。合同约定的租期是8年，但房屋交付时已然进行强制拍卖程序，根本不可能实现8年租期。对此，被上诉人心知肚明，属于恶意、根本违约。

其二，上诉人以维修费冲抵房屋租金符合法律规定。房屋拍卖过程中，被上诉人不会实际上也没有对案涉房屋进行维修，上诉人不得已自行维修，对此被上诉人知晓【上诉人提交的证据电梯保养合同书，合同书第一页委托方处加盖了SY大酒店的章，但该装修款实际由上诉人支付】。故被上诉人应当对出租物进行维修保养而没有尽到该义务，且由上诉人进行维修和保养的事实是知晓的。根据民法典第七百一十三条第一款规定，承租人对出租房屋进行维修后，有权利向出租人要求支付该费用。上诉人所承担的维修费是被上诉人应当向上诉人支付的债务，上诉人有权以维修费冲抵应当支付的房屋租金。况且，进入强制拍卖程序的房屋，相关的租金根据法律规定只能交于执行法院用于偿付债权而无需支付给涉案房屋的被执行人。

其三，即便不考虑装修费冲抵租金的因素，上诉人也得以行使不安抗辩权，进而拒付租金。上诉人得知涉案房屋正在被拍卖后，有理由认为自己的承租权得不到保证，进而有权追究出租人的违约责任，包括先前装修的投入费用、将来因为不能继续使用案涉房屋导致的合理期待经营损失等，完全有理由拒付相应的房租。即使上诉人没有把装修的发票提交给承包该案的执行法官用于冲抵相应的房租，仅不安抗辩权这一项就足以否定被上诉人所谓的上诉人违约的主张。

综上，本案中上诉人不存在违约的事由，相反被上诉人在签订合同之前恶意隐瞒涉案房屋已然被查封、强制拍卖的事实，签订合同后所交付的房屋不符合合同约定的8年承租期的要求，合同履行期间未履行对承租物维修和保养的义务等行为已构成根本违约，应当承担违约责任。恳请贵院在查清事实，还原真相的基础上，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。

此致

镇江市中级人民法院

代理人：崔保华

2022 年 1 月 26 日

附：

一、代理人联系方式

崔保华律师 13809024288

江苏九州祥和律师事务所

南京市太平巷16号

二、相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

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