自说自话的终审判决应予撤销——《法拍房出租案再审申请书》-江苏九州祥和律师事务所

自说自话的终审判决应予撤销——《法拍房出租案再审申请书》

按语

从前文，二审法院以王倩未按期支付租金违约在先为由，驳回其上诉。但该判决在代理人的眼里，就是一份“自说自话”的无理文书！崔保华律师立即代理其提起再审申请，主要理由为：两审判决对被申请人将“已查封待拍房”对外出租之行为未作法律评价，对于申请人的相关辩论理由，未予正面回应：1.关于被申请人交付“法拍房”的行为是否已构成违约，原审法院不予理会，不作评判；2.关于申请人拒付租金是否符合“不安抗辩权”的行使条件，原审法院不予理会，不作评判。并指出：申请人在一、二审中多次提出上述两项辩论意见，然而主审法官均置若罔闻，甚至有意回避，判决书中更是只字未提。个中原因，耐人寻味！

下文推送的为法拍房出租案《再审申请书》全文。了解更多案情，请阅看本日另四篇推文及文末同案链接。

责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事再审申请书

申请人(一审原告、二审上诉人)：汪霞，女，汉族，19**年1*月1*日出生，居民身份证号码：321*************44，住JS省ZJ市JK区***新村*区*号***室,电话：***********。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：ZJ市JK区SY大酒店（个体工商户），统一社会信用代码：321************。负责人：欧阳*。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：欧阳*，男，汉族，19**年*月*日生，居民身份证号码：321*************78，住ZJ市JK区ZJ*******号，电话：***********。

申请人与ZJ市JK区SY大酒店、欧阳*租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2021）苏1102民初***号民事判决和江苏省镇江市中级人民法院(2022)苏11民终***号民事判决，现提出再审申请。

再审请求

一、请求贵院依法撤销原一、二审判决，改判支持申请人全部诉讼请求；

二、一、二审诉讼费用由被申请人承担。

事实和理由

本案的争议焦点是：案涉租赁合同终止，谁是违约方？原一、二审判决认定申请人违约，枉顾事实，误断曲直，显失公正。

（一）两审判决对被申请人将“已查封待拍房”对外出租之行为未作法律评价；对于申请人的相关辩论理由，未予正面回应

其一，关于被申请人交付“法拍房”的行为是否已构成违约，原审法院未作评判。在案证据显示：案涉房屋于2012年9月起陆续被多个案件查封，并于2014年6月13日被人民法院裁定拍卖，但被申请人仍于2014年7月9日将该房屋出租于不知情的申请人，且约定租期长达8年！此时，该“法拍房”即将被卖掉，根本不符合“8年”租期的要求。而申请人作为该“拍卖房”的承租人，不享有“买卖不破租赁”的继续承租权，申请人的合同目的显然不能实现。故此，房屋交付之时，被申请人已违约在先。

遗憾的是，原审法院仅在两个行为之间评判违约先后：一个是申请人未向被申请人交付租金，另一个是法院于2018年9月14日对案涉房屋清场后被申请人未能保障申请人继续占有使用，故而得出申请人违约在先的结论。却忽视了一个重要事实：二被申请人早在合同签订初期交付“法拍房”时即已违约。

其二，关于申请人拒付租金是否符合“不安抗辩权”的行使条件，原审法院未作评判。2014年11月京口区人民法院上门对案涉房屋进行拍卖前的评估，申请人始知自己承租的房屋系“法拍房”这一事实。鉴于该房屋被人民法院强制收回在即，申请人有理由认为自己的承租权将得不到保证，如果继续向已丧失信用的“法拍房”房主——本案被申请人支付租金，自己的损失将无法得到弥补，该损失既包括装修、维修费用投入的损失，也包括剩余合同期内不能继续使用案涉房屋导致的合理期待经营利益损失。故此，申请人拒绝向被申请人交付租金的做法符合《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，系行使不安抗辩权，并无过错，不应苛责。因此，本案中即便不考虑申请人把装（维）修的发票提交给执行法官用于冲抵房租一节，仅行使不安抗辩权这一项就足以认定申请人未违约。

综合上述两点，本案中申请人的行为不构成违约，被申请人的行为构成违约。申请人有权要求被申请人支付违约金，并返还租房押金。

值得关注的是：申请人在一、二审中多次提出上述两项辩论意见【详见附件三】，然而主审法官均置若罔闻，甚至有意回避，判决书中更是只字未提。个中原因，耐人寻味！

二、原判决认定重要事实错误

错误之一：申请人对承租房屋进行装修已经过被申请人同意，原判决却未作认定。首先，从租赁用途看，必须进行装修。案涉房屋原先用于桑拿汗蒸休闲中心（与*法官的通话录音内容相印证），而《房屋租赁协议》约定，出租给上诉人用作茶楼营业用房使用，案涉房屋的前后用途迥异，必须进行装修改造后才能经营茶楼；其次，从租金减免看，预留了装修期间。《房屋租赁协议》约定的租期起始日为2014年9月18日，房屋于合同签订之日即2014年7月9日交付，二者前后相距两个月，正是出租人给予承租人的装修免租期。

错误之二：原判决对于录音证据证明的事实未予认定。申请人提交的证据中包括与原一审法院执行法官的通话录音，清楚地载明：执行局*法官明确要求申请人汪霞不要向被申请人支付房租，并让王倩将维修发票交给法院。对该录音证据，两审法院均未认定。

原一审判决认为：“审理中，汪霞陈述，该录音未取得*法官同意，在双方通话时自己偷录的。对于该证据的真实性无法进行核实，且一审法院向*法官进行询问，是否同意汪霞用房屋维修费用冲抵房屋租金，*法官陈述没有同意。本院对该证据，不予采信。”该院以上述录音未经本人同意即不予认定，不符合相关法律、司法解释的规定。二审法院认为：“虽然汪霞上诉称，京口区人民法院同意其用案涉房屋的维修费用冲抵租金。但是京口区人民法院未出具书面材料，汪霞并未提供足够的证据，证明京口区人民法院同意其用维修费用冲抵租金，本院不予采信。”该院以申请人没有提供书面材料等其他证据而对录音证据的内容不予认定，二者无逻辑上的因果关系。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定了证据有八种：“（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。”录音属于其中的视听资料，该法并未否定私自录音证据的法律效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”《中华人民共和国人民法院法庭规则》第十七条规定：“全体人员在庭审活动中应当服从审判长或独任审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为：（一）鼓掌、喧哗；（二）吸烟、进食；（三）拨打或接听电话；（四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；（五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。”案涉录音并非形成于法庭之上，汪霞并未采取侵害他人合法权益及违反法律禁止性规定的方式取得该段录音。相反，其是在执行法官不愿意为其作证且不愿提供书面材料的情形下，不得不采取的一种自我维权的做法，当然可以作为认定本案重要事实的依据。

综上所述，原一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第（二）（六）项之情形，应当再审！

此致

江苏省高级人民法院

再审申请人：汪霞

特别授权委托代理人：崔保华

二〇二二年六月一日

附：

一、民事再审申请书副本2份;

二、授权委托书、出庭证各1份，律师证复印件1份；

三、一审代理词、二审上诉状、二审代理词各3份。

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