民事辩词|精装修严重缩水，开发商不用担责？——房屋买卖合同案《一审代理词》-江苏九州祥和律师事务所

民事辩词|精装修严重缩水，开发商不用担责？——房屋买卖合同案《一审代理词》

按语：

2017年碧*园开发的位于明都市某水区QH世家花园洋房盛大开盘，预售房屋为精装修。谢某等购房人参观了开发商设置的样板房，翻阅了售楼大厅店堂陈列的宣传册页及《精装修明细表》，知悉预售房屋的装修标准为3030元/平方米，房屋格局和装修情况完全符合其理想中的家，遂与开发商签订了预售房买卖合同。2020年1月1日，谢某收房时才发现房屋内的装修和开发商的样板房、宣传册页及《精装修明细表》宣介内容相差巨大，名不符实，如样板房的豪华吊灯变成了便宜的小灯泡、《精装修明细表》中标价为3200元的燃气探测器实际仅值100余元……。

历经四个多月的“立案难”维权（详情见文末链接），近日，该院立案并开庭审理本案，由一名法官独任审理。笔者提出：《精装修明细表》、宣传册页和样板房内容具体确定，对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，应视为要约，它们虽然未载入涉案的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；此外，鉴于该院有类案生效判决在先，本案裁判结果存在与其发生冲突的可能，实行一名审判员独任审理错误。

以下是笔者提交的《民事代理词》。

民事代理词

尊敬的审判员：

受原告谢某委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由我们担任其诉讼代理人出庭参加诉讼。现就本案一审程序适用及双方争议焦点，发表如下代理意见：

一、本案实行一名审判员独任审理，不符合法律规定

2020年12月9日开庭之时，审判员宣布本案由其独任审判，但未释明本案适用的是简易程序还是普通程序的独任审理。代理人认为，本案既不应适用简易程序，亦不应适用普通程序的独任审理。理由如下：

其一，本案不适用简易程序审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”“基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”

据此，人民法院适用简易程序审理的案件有两种情形：一是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件；二是原、被告双方约定适用简易程序。然而，本案原、被告双方不仅未约定适用简易程序，而且对案件的关键事实、法律适用及责任承担争议极大，有原则性分歧，不符合简易程序的适用条件。

其二，本案不适用普通程序的独任审理。《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条规定:“基层人民法院适用小额诉讼程序、简易程序审理的案件，由法官一人独任审理。”“基层人民法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。” 第十七条规定：“基层人民法院审理的案件，具备下列情形之一的，应当依法组成合议庭，适用普通程序审理：（一）涉及国家利益、公共利益的；（二）涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定的；（三）产生较大社会影响，人民群众广泛关注的；（四）新类型或者疑难复杂的；（五）与本院或者上级人民法院已经生效的类案判决可能发生冲突的；（六）发回重审的；（七）适用审判监督程序的；（八）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（九）其他不宜采用独任制的案件。”

本案属于数十起购房业主与开发商房屋买卖合同纠纷案件中的一起，仅本代理人代理的包括本案在内的20个同类案件于2020年7月中下旬向贵院提起诉讼，起初贵院拒绝受理。后经反复努力，贵院才同意受理谢某一案，其余案件仍然“冻结”在贵院立案庭，当事人均在观望中。本案属于精装修商品房的装修质量纠纷，该类案件比较新型、复杂，不仅明都市存在，全国各地普遍存在，具有一定的代表性。此外，贵院受理的（2020）苏0107民初13**号案件，该案原告系另一购房业主王*春，被告与本案被告相同，先后经一审、二审，均驳回了王*春的诉讼请求。虽然本案起诉的关键事实、主要理由和法律依据与该案均不相同，但毕竟属于同类案件，本案的裁判结果存在与该案发生冲突的可能。据此，代理人认为，本案符合《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十七条第（三）（四）（五）项情形，不适用普通程序的独任审理，应依法组成合议庭审理。

二、《精装修明细表》、宣传册页及样板房是双方约定的合同内容

（一）《明都市商品房预售合同》附件4及补充协议附录三对装修标准约定并不具体确定，而《精装修明细表》、宣传册页及样板房系对其补充约定。《明都市商品房预售合同》附件4和补充协议附录三作为合同和补充协议的附件，系涉案合同的组成部分，但其对涉案房屋装饰装修标准的约定是粗线条、原则性的，并不具体细化，其虽对部分装修材料的品牌作了约定，但对品质、型号并未明确，档次亦未拉开。从市场看，同一类商品的同等品牌本身就有多种可能性，即便同一品牌也会有不同品质和型号的产品。如同一品牌吊灯（美的吸顶灯）的价格跨度从十几元到数千元不等，相应商品的价值当然不相等；又如，燃气探测器的价格也从几十元到几千元不等，其性能指标也不相同，价值当然不相等；其他如，摩恩牌水龙头、老板牌抽油烟机、科勒牌坐便器等，价格不等的，品质悬殊，价值也不等【补充证据四】。正因为如此，《明都市商品房预售合同》附件4特别约定“精装修的，由双方另行约定”，而店堂告示的《碧*园S1 QH世家精装修明细表》、宣传册页和样板房正是对附件4及补充协议附录三的补充约定。对此，被告完全认可该内容本应当写入合同，只是因为“商品房预售合同是房产局提供的格式文本，里面每一个附件的页数都是固定的，由于公示的装修标准非常详细，所以无法全部写进合同”，还表示只要购房人要求，可以签订补充协议【补充证据2、3】。

故此，附件4和附录三对预售房屋的装修标准并未作出具体的约定，正是通过店堂公示的《精装修明细表》、宣传册页和样板房展示，对精装修内容进一步具体细化，原、被告双方就装修标准作出了具体明确的约定，从而不仅确定了装修装饰的材料品牌，更确定了相应品质。因为当品牌和品质不确定时，最终只能用价格来精准化，约定的装修价格应当与其价值相一致。《辞海》中“价格”一词指“商品价值的货币体现”。即价值是商品的内在品质，价格是价值的外在体现，二者之间有着紧密关联性和对等性。本案中，样板房展示了涉案房屋装修的外观要求，《精装修明细表》、宣传册页则确定了涉案房屋装修的内在品质，其中对价格的承诺即是对价值的约定。

（二）《精装修明细表》、宣传册页及样板房就装修明细的说明与允诺具体确定，是要约，应视为合同的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第六条也规定：“广告宣传的适用与排除。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。”《房地产广告发布规定》（中华人民共和国国家工商行政管理总局令第80号）第十条规定：“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。”第十三条规定：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”

涉案《精装修明细表》、宣传册页和样板房属于销售广告和宣传资料的范畴，但它不同于普通的销售广告和宣传资料。被告所售房屋为预售商品房，在推广销售时涉案房屋尚未建成，被告通过设置样板房、店堂展示《精装修明细表》、宣传册页等方式向原告等购房人宣传介绍拟交付房屋室内装修标准及价格，是一种说明和允诺。《精装修明细表》、宣传册页其实就是一份工程预算表，其对预售房屋精装修的设计费用、咨询费用、工程管理费用、建安工程费、税金、管理费等均逐一列示，对室内布局设计、装修材料、配件选择及对应价格都作了明确，进而将预售房屋精装修单价约定为每平方米3030元，总价为每平方米364855元；样板房展示的预售房屋室内灯饰、地板、瓷砖、厨房设施等也都清晰可见，上述内容具体确定。原告基于该宣介内容对未来入住房屋装修品质有了内心的确认，并且认为预售房屋总价1316279元中包含了精装修总价364855元，进而与被告签订了商品房预售合同。可见，《精装修明细表》、宣传册页和样板房对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，应视为要约，它们虽然未载入涉案的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条第2款还规定：“商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。”

被告引用补充协议第2页第8行中“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出场人按照合同附件4约定的交付标准进行交付”的内容，拟排除样板房作为其交付标准。此乃商家利用格式条款欺压消费者之举，当属无效。该格式条款的约定明显与江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第六条第二款“商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持”的规定相悖，更不符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。更何况合同附件4中对精装修的约定几乎空白，又哪来的交付标准？

被告答辩时还陈述：“原、被告签署的预售合同第四条明确被告交给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，还明确约定计价方式以建筑面积计价，明确排除对装修价款单独计价，因此原、被告并没有约定装修房屋价款为多少”。更是强词夺理，歪曲事实。其一，涉案房屋为精装修房而非毛坯房，此乃不争事实，故总价款1316279元中必然也包含了精装修的价格，该精装修的价格已然通过《精装修明细表》、宣传册页及样板房进行了细化约定；其二，被告上述主张仍然属于概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求的内容，违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第六条第二款和《中华人民共和国合同法》第四十条之规定。

《商品住宅装修一次到位实施细则》2.2.3规定：“居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。” 南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》（宁房市字[2019]15号）第十五条规定：“开发商须在销售现场公示装修标准、装修价格评估结论、样板房。样板房公示截止时间须至项目交付后三个月以上。” 据此，因被告设置的样板房早于项目交付前已拆除，故《精装修明细表》及宣传册中有关装修价格的约定，应当作为精装修的交付标准执行。

结合上述法律、法规、解释之规定，被告通过《精装修明细表》、宣传册页和样板房等进行明示、允诺的精装修标准应当视为预售合同内容，遵照执行。

三、被告交付的涉案房屋不符合上述约定

原告有充分证据证明，被告交付的房屋精装修明显不符合双方的约定。如样板房中客厅、卧室安装的是豪华吊灯，走廊、厨房、卫生间安装的是吸顶灯，《精装修明细表》中标注的单价为550元和270元，而实际交付时却变成了便宜的小灯泡；又如实际交付的普通水龙头的价格及价值远低于《精装修明细表》标注的800-1000元/只；再如厨房中燃气探测器的市场价仅100余元，与《精装修明细表》标注的3200元比较，相差几十倍。此外，鉴定报告显示整体装修严重缩水，原告委托江南**项目管理有限公司进行评估，评估结果认定涉案房屋室内装修价值为132897.07元（该造价未进行下浮），经计算每平方米装修单价为1461元（与双方约定的3030元相差1569元/平方米）。可以判断，被告采购的所有精装修原材料均为大批量采购，实际采购价应低于评估中使用的零售价。仅以评估结果为准，实际装修价值尚不足《精装修明细表》约定装修价值的一半。专业机构的鉴定意见验证了装修实际成本与双方约定成本相差悬殊的事实。

本案中，原告提交的《工程造价鉴定报告书》由江南**项目管理有限公司出具，该公司具备工程造价咨询甲级资质证书，名列明都市中级人民法院司法鉴定评估机构信息库。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”的规定，因被告对上述鉴定报告无证据和理由进行反驳（如提交与涉案房屋装修相关的招标文件、施工合同、供货发票、结算审计报告等），且其未另行申请鉴定，故该鉴定报告应直接作为本案裁判依据。

四、被告应当向原告返还因装修质量不符合约定而产生的差价

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。”“价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。” 该法第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，被告向原告交付的房屋精装修部分明显不符合其通过《精装修明细表》、样板房、宣传册承诺的内容，即不符合双方约定的标准，原告选择要求被告减少价款、返还差价具有法律依据，人民法院应当支持。

代理人到贵院参加诉讼时看到，升旗台旁两行大字赫然在目：“这里就是正义，这里就是公平”，不由让我想起习近平总书记的重要论述：“我们要依法公正对待人民群众的诉求，努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义，决不能让不公正的审判伤害人民群众感情、损害人民群众权益。”恳请贵院严格依据法律程序，查清事实，公正裁判，多为普通百姓撑腰，少帮失信商家背书，依法支持原告的诉讼请求！

此致

明都市某水区人民法院

代理人：崔保华、戚艳丽

2020 年12月14日

附代理人联系方式：

单位：江苏九州祥和律师事务所

地址：南京市秦淮区太平巷16号

崔保华 13809024288 戚艳丽 15651825590