驳回全部诉讼请求！——占有物损害纠纷案一审《民事答辩状》|民事辩词-江苏九州祥和律师事务所

驳回全部诉讼请求！——占有物损害纠纷案一审《民事答辩状》|民事辩词

这是一场拉锯战，因出租法拍房而引起的马拉松式诉讼！关联案件文书详见文末链接。

在不知情之下，王倩（化名）承租了已被法院查封拍卖的房屋，后被强制清场，案涉房屋被以物抵债给债权人。在崔律师的不懈努力下，通过法院拿到了部分装修补偿款。为要回租赁保证金并追究出租人的违约责任，王债以出租人为被告提起诉讼，一审法院以王倩违约在先为由驳回诉讼请求；王倩上诉，二审维持原判。王倩申请再审，目前尚无结果。

因生效判决认定王倩“违约”在先，出租人反守为攻，先后以王倩欠付租金及占用宾馆房屋为由另行提起违约及侵权之诉。王倩再次求助于江苏九州祥和律师事务所崔保华律师。

本案为侵权之诉。崔律师研究案情后指出：一、原告主体不适格，案涉房屋的所有权人为欧阳*，有权提起侵权之诉的主体是欧阳*，而非ZJ市JK区SY宾馆；二、原告违约在先，案涉宾馆房屋已被查封，不得出租，双方对于案涉房屋不存在事实上的租赁关系，被告行为不构成侵权及不当得利，故原告主张占有使用费于法无据；三、即便双方之间需要进行清算，被告有权以代垫维修费和合同提前终止导致的可得利益损失进行抗辩。

ZJ市JK区人民法院于2022年10月11日作出判决，驳回ZJ市JK区SY宾馆的诉讼请求。以下为判决书摘要及民事答辩状全文。

责任编辑：胡毓琪曾庆栋

民事答辩状

答辩人（被告）：王倩，女，汉族，1964年12月15日出生，居民身份证号321123196412154544，住JS省ZJ市JK区HSWXC*区**号***室,电话***********。

委托代理人：崔保华律师，曾庆栋（实习）律师，江苏九州祥和律师事务所，13809024288、18061444748。

被答辩人（原告）：ZJ市JK区SY宾馆，统一社会信用代码***************。

经营者：欧阳*。

针对贵院受理的原告ZJ市JK区SY宾馆与被告王倩占有物损害赔偿纠纷一案，答辩如下：

一、原告主体不适格

本案案由为占有物损害赔偿纠纷，即侵权纠纷。案涉房屋的所有权人为欧阳*，故有权提起侵权之诉的主体是欧阳*，而非ZJ市JK区SY宾馆（以下简称“SY宾馆”）。欧阳*系SY宾馆的经营者，其可代表SY宾馆，但SY宾馆不能代表欧阳*。

二、原告方向被告主张占有使用费46300元于法无据

（一）原告方违约在先。被告与ZJ市JK区SY大酒店（以下简称“SY大酒店”）于2014年7月9日签订租赁协议，约定被告承租欧阳*、戴**（已故）名下位于ZJ市JK区THW路***号第*层6**室房屋（面积368.92平方米）经营茶楼，约定租期8年。SY大酒店、戴**及被告在合同上签章，SY大酒店为名义出租人，欧阳*、戴**为实际出租人。但房屋早已于2012年9月即被查封，出租给被告时已然进入强制拍卖程序，根本不可能实现8年租期。对此，欧阳*心知肚明，属于恶意、根本违约。被告自2014年11月法院上门对房屋进行评估拍卖才知晓该房屋于2012年9月被多个案件查封，且欧阳*被多个执行案件列为失信被执行人。此后，人民法院先后多次上门，要求被告搬离，被告无法正常经营。媒体曾以“租客赖上债务房”为题进行报道，致被告名誉受损。

（二）案涉房屋已被查封，不得出租。长期以来，案涉8***室宾馆被人民法院查封，因不得出租，处于闲置状态。被告被人民法院清场时，茶社家具等部分物品无处存放，暂时滞留原地。因无法与欧阳*取得联系，后于2020年初经与原告方员工陈**协商，陈**取钥匙为被告打开房门，让被告存放部分物品。2021年3月27日，被告与原告方员工董**联系，由董**取钥匙开门后，被告将案涉房屋内家具搬离。自始自终，被告从未撬开门锁强行占有案涉房屋，欧阳*也知晓此事。欧阳*自知因自己的违约行为导致被告产生重大损失，加之被查封房屋不得出租，自身未产生任何损失，故多年来从未向被告主张过占有使用费。

（三）双方对于案涉房屋不存在事实上的租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”而被告为减少损失临时占用案涉房屋堆放物品，双方之间不存在租赁关系，未曾约定租赁时间及租金。

（四）被告的行为不构成侵权。《民法典》第一千一百六十五条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。” 结合民事侵权基本理论，侵权行为的成立应当具备以下四个构成要件：违法行为、损害事实、因果关系和主观过错。本案中，对被告而言，该四个要件均不具备。被告因原告方违约，在为减少自身损失，通过原告方员工占用案涉房间存放物品，未实施违法行为，主观上并无过错。原告名下案涉房屋已被查封，不得出租，亦无权益被损害之事实。故被告的行为不构成侵权，不应承担任何责任。

（五）被告的行为不构成不当得利。《民法典》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”被告因被强制清场无法继续经营，遭受巨大损失，不存在财产积极或消极增加，未获得利益。欧阳*名下案涉房屋被查封，处于闲置状态，不存在利益受到损失的情形。

综上，原告方与被告之间就案涉房屋不存在租赁关系，被告的行为也不构成侵权或不当得利，被告基于欧阳*的租赁合同违约行为，为减少损失而占用了案涉房屋，并经过协商于2021年3月27日搬离，不应承担46300元占有使用费。

二、即便双方之间需要进行清算，被告有权以代垫维修费和合同提前终止导致的可得利益损失进行抗辩

（一）被告有权以维修费冲抵占有使用费。因租房存在多处漏水及电梯故障等诸多问题，急需维修。被告多次与欧阳*联系，要求其维修，其不予理会。由于出租人未在合理期限内维修，严重影响被告正常经营，为维护正常经营及安全，被告只得自行维修。故此，即使原告有权向被告主张占有使用费，被告也有权以维修费冲抵原告主张的占有使用费，以减少自身的损失。

（二）被告有权以可得利益损失冲抵占有使用费。被告在得知租房正在被拍卖后，有理由认为自己的承租权得不到保证，进而行使不安抗辩权，完全有理由拒付相应的房租并向欧阳*主张赔偿。尔后，事实验证了被告的预判，因欧阳*的严重违约行为，导致被告不能继续承租房屋，被告有权向欧阳*主张包括先前装修的投入费用、使用过程中的维修费用以及将来因为不能继续使用租房导致的可得利益损失（合理期待经营损失），而上述费用完全可以覆盖6**室房租，并可冲抵所谓的“占有使用费”。

综上所述，恳请贵院在查清事实的基础上，依法驳回申请人的全部请求！

此致

JS省ZJ市JK区人民法院

答辩人：王倩

代理人：崔保华

2022年9月14日

附：

一、答辩状副本1份；

二、证据清单及相关证据2份；

三、代理人联系方式

崔保华律师江苏九州祥和律师事务所 13809024288