按语：本案争议焦点是申请人是否有权解除《商品房买卖合同》。而申请人解除合同的理由是被申请人（开发商）擅自变更规划许可的内容违法建设的行为，该事实业经《行政处罚决定书》加以确认。能否在庭审之前取得变更规划许可，将违法建筑恢复为合法，成为开发商紧锣密鼓追求的目标。2017年11月1日下午，本律师接到泰州市仲裁委员会的电话通知，拟将原定于2017年11月3日的开庭计划向后推迟。本律师当即表示反对，并寄递了《按期开庭要求书》，但仲裁委员会仍决定将开庭时间推迟至2017年11月24日。 2017年11月8日，江苏省兴化市规划局发布《关于变更星*家居生活广场一层商业项目的批前公示》，拟根据开发商的申请，对涉案工程进行变更规划许可，公示时间为2017年11月8日—2017年11月17日。按照开发商的预期，开庭之前其将取得变更后的《规划许可证》，违法建筑即变成合法，开发商胜券在握。 为打乱开发商阵脚，破灭其幻想，本律师代理诸申请人在公示期间向兴化市规划局寄递了《不予批准变更<建设工程规划许可证>申请书》，提出异议并要求该局依法举行听证，听取利害关系人的陈述与意见。收到书面申请后，该局同意了申请人的听证申请，变更规划许可的程序无限期向后推延。 2017年11月24日，庭审顺利进行。
不予批准变更《建设工程规划许可证》申请书 申 请 人：崔某等4人（名单附后） 委托代理人：江苏九州祥和律师事务所崔保华律师 地 址：南京市秦淮区太平巷16号 电 话：02586647005，13809024288 申请事项 一、请求贵局依法举行听证，听取包括申请人在内的利害关系人陈述和意见； 二、请求贵局依法对兴化市星*国际广场商业一幢建设过程中的违法行为进行全面审查确认； 三、请求贵局对兴化市星*国际广场商业一幢一层北侧商铺集中出现地基整体下层、墙体大面积开裂等严重质量问题，与兴化市星*家居生活广场有限公司擅自变更规划许可内容进行违法建设之间的因果关系进行审查评估； 四、请求贵局对兴化市星*国际广场商业一幢因违法建设可能带来的消防安全隐患进行审查评估； 五、请求贵局不予批准变更《建设工程规划许可证》。 事实与理由 贵局于2017年11月8日发布兴规公示（2017）132号《关于变更星*家居生活广场一层商业项目的批前公示》，拟根据兴化市星*家居生活广场有限公司（以下简称“星*公司”）的申请，对美凯龙家居广场一层商业（兴化市星*国际广场商业一幢一层）内部重新分割的方案进行变更规划许可，并对该工程项目进行规划批前公示。申请人恳请贵局在查清事实的基础上谨慎审核，不予批准变更《建设工程规划许可证》。 一、基本事实 2013年底，包括申请人在内的多位业主分别与兴化市星*家居生活广场有限公司（以下简称“星*公司”）签订《商品房买卖合同》共9份，购买兴化市星*国际广场商业一幢一层北侧1008、1009、1010、1012、1014、1015、1016、1017、1018号商铺共9间，每间商铺的尺寸为开间宽4.2米，进深17米，合同总价12589818元，约定交付期限为2014年6月30日前。 2014年6月下旬，星*公司通过电话方式通知申请人进行房屋交接，但交房时，星*公司不能依据《商品房买卖合同》第八、十一条的约定向申请人提供《商品房验收合格证明》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文书，申请人拒绝收房。其后，申请人还发现所购房屋出现墙体大面积裂缝、地基整体下沉等严重质量问题。对此，申请人及代理律师先后向兴化市规划局、建设局查询案涉房屋相关建设资料，发现兴化市星*国际广场商业一幢建设工程从设计、施工直至竣工验收，其一层北侧商铺的平面结构均为宽8.4米、深8.6米。星*公司从未履行合法的规划设计变更手续，故众申请人购买的商铺是违法建筑。 为维护自身的合法权益，众申请人于2016年8月8日委托本律师向泰州仲裁委员会提出仲裁申请，请求依法解除与星*公司的《商品房买卖合同》，返还购房款并赔偿损失。案件审理过程中，江苏新闻综合广播《政风热线》栏目对本案进行了跟踪报道，并将该情况反馈给某省级机关。 后经申请人的书面申请，兴化市城市管理行政执法局于2017年8月4日对星*公司作出了兴城执罚字【2017】第A0006号《行政处罚决定书》，认定涉案房屋属于违法建筑，星*公司未按建设工程规划许可证的规定进行施工，是违法建设行为，并依法作出了相应的行政处罚：处以18-19轴线北侧单栋1-5层总造价百分之五的处罚，即1993907.43元。 二、兴化市星*家居生活广场有限公司涉嫌违法违规的主要表现 （一）申请《商品房预售许可证》涉嫌弄虚作假。涉案商铺属于预售商品房，必须办理《商品房预售许可证》后方能对外出售。办理商品房预售许可需要提交《建设工程规划许可证》及其附图、《建设工程施工许可证》等资料。然而，本案中原始的《建设工程规划许可证》对应的是8.4*8.6米的商铺，而预售商品房分层平面图及最终经批准的《商品房预售许可证》对应的却是17*4.2米的商铺。据此，星*公司涉嫌以非法手段骗取商品房预售许可或者与建设行政管理部门人员串通，非法办理了商品房预售许可。其间，星*公司申请《商品房预售许可证》时所使用的设计图纸来历不明。 （二）竣工验收涉嫌弄虚作假。星*公司主张涉案房屋已于2014年11月28日竣工验收，并取得了《竣工验收备案表》。兴化市规划局竣工验收备案图纸显示,其“竣工验收”所依据的竣工图纸与实际工程并不相符，该份编制日期为2014年5月2日的竣工图纸一层平面图中北侧商铺的房型均为宽8.4米、深8.6米，与申请人所购买的相同位置的商铺（1015号、1016号）实际尺寸迥异。星*公司明知在建工程项目违反了规划许可内容却非法改建；明知所售房屋与规划许可图纸、竣工验收图纸均不相符却与设计、施工、监理等单位或个人恶意串通伪造了“竣工验收”文件。 （三）庭审期间涉嫌提供伪证。在仲裁过程中，星*公司又与他人恶意串通伪造证据，欺骗仲裁庭和申请人，企图掩盖其违法建设的事实。其向仲裁庭提供了落款时间为2012年11月5日的《设计变更通知单》及相关图纸等证据，并陈述已经向规划、房管、建设等部门提交了备案【2016年10月17日《徐德根案庭审笔录》第9页第1行】【2017年1月20日《陶建娟、戴文凯案庭审笔录》第4页倒数第2行、第8页第16行、第8页第24行、第16页第12行】。然而，经庭审质证，该《设计变更通知单》及相关图纸上加盖的印章均非原始形成，应属伪证。当申请人指出其违法建设行为时，其又悄悄向贵局工作人员（徐科长）补充递交规划变更申请材料，企图“混水摸鱼”，蒙混过关，相关录音录像已作证据留存。 （四）星*公司不按规划许可内容进行建设的行为导致严重后果。星*公司擅自变更规划设计、违法施工的行为导致了地基整体下层、墙体多处开裂等严重质量问题；此外，未经规划许可的设计变更，还存在消防通道不畅等安全隐患。 《中华人民共和国行政许可法》第四十七条规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。《江苏省城市规划公示制度》规定，房地产开发项目变更规划许可内容，应当采取有效方式征询受影响的该项目已有住户、周边住户和已签订预售合同的业主的意见。依法征求利害关系人意见，必要时应组织听证。 众申请人系涉案商铺的购买人，申请人正通过仲裁程序申请确认解除双方的《商品房买卖合同》，主要理由是开发商星*公司违反规划许可内容进行违法建设，导致涉案房屋性质上属于违法建筑，质量上存在诸多严重问题。贵局对星*公司变更建设工程规划许可的申请进行批前审核，拟将违法建设行为重新确认为合法，此举与众申请人有法律上的利害关系，众申请人属于利害关系人。 据此，贵局在审核过程中，应当组织建筑行业专家对涉案工程存在的地基下层、墙体开裂的原因进行客观调查和科学分析，组织消防专业人员对涉案工程是否存在消防安全隐患进行检测、评估，并组织召开听证会，依法充分听取包括申请人在内的全体业主的意见，以防因失察、偏听错误决策，导致不可预测的后果。 在查清相关事实的基础上，贵局应当依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《住房和城乡建设部关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第三条、第四条、第五条之规定，不予批准星*公司的变更规划许可的申请，并责令其采取局部拆除等整改措施，把已建成的4.2米*17米房型恢复成8.4米*8.6米的房型，从而使该建筑符合建设工程规划许可的要求，以消除对规划实施影响。 党的十九大报告强调：要坚持依法治国、依法执政、依法行政共同推进,坚持法治国家、法治政府、法治社会一体建设；推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法。众申请人恳请贵局切实从全面依法治国的大局出发，以实际行动贯彻依法行政的基本要求，维护法律法规的权威，维护行政机关的形象，维护申请人的合法权益！ 此致 江苏省兴化市城市规划局 申请人：崔某等 特别授权委托代理人：崔保华
二零一七年十一月十五日 |
