按语：本案争议焦点是申请人是否有权解除《商品房买卖合同》。而申请人解除合同的理由是被申请人（开发商）擅自变更规划许可的内容违法建设的行为，该事实业经《行政处罚决定书》加以确认。为推进仲裁进度，确保仲裁申请目标实现，本代理人先后于2017年11月3日向泰州市仲裁委员会递交了《按期开庭要求书》；于2017年11月17日向兴化市规划局寄递了《不予批准变更<建设工程规划许可证>申请书》，并于12月15日下午参加了该局举行的听证会发表了听证意见；于2017年12月21日向泰州市仲裁委员会寄发了《依法尽快裁决要求书》，希望仲裁委员会及仲裁庭不受干扰，依法独立快速裁决。
因仲裁裁决仍在拖延中，涉案工程竣工验收备案是否合法有效成为本案的关键争议焦点。本代理人遂于2017年12月21日向兴化市住房和城乡建设局寄发了该《确认竣工验收无效申请书》，要求该局尽快对涉案工程2014年11月28日竣工验收的合法性进行审核，依法确认原竣工验收违法，并撤销原备案登记。
确认竣工验收无效申请书
申请人：崔某，女，身份证号码：321083**********43
住址：江苏省兴化市*镇*路*号
联系电话：139********
申请人：王某来，男，身份证号码：321202**********31
住址：江苏省泰州市*区*区*幢一单元*室
联系电话：139********
委托代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师
住址：南京市太平巷16号 联系电话：13809024288
申请事项
请求贵局对兴化市XK家居生活广场有限公司HXMKL家居建材馆工程项目2014年11月28日竣工验收的合法性进行监督审核：
一、 确认原竣工验收违法，撤销原备案登记；
二、 责令停止使用，在具备竣工验收条件后重新组织竣工验收。
事实与理由
2013年底，包括申请人在内的多位业主分别与兴化市XK家居生活广场有限公司（以下简称“XK公司”）签订《商品房买卖合同》多份，购买兴化市XK国际广场商业一幢（HXMKL家居建材馆）一层北侧商铺多间，每间商铺的尺寸为开间宽4.2米，进深17米，约定交付期限为2014年6月30日前。
2014年6月下旬，XK公司通过电话方式通知申请人进行房屋交接，但交房时，XK公司不能依据《商品房买卖合同》第八、十一条的约定向申请人提供《商品房验收合格证明》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文书，申请人拒绝收房。其后，申请人还发现所购房屋出现墙体大面积裂缝、地基整体下沉等严重质量问题。对此，申请人及代理律师先后向兴化市规划局、住房和城乡建设局查询案涉房屋相关建设资料，发现兴化市XK国际广场商业一幢建设工程从设计、施工直至竣工验收，其一层北侧商铺的平面结构均为宽8.4米、深8.6米。XK公司从未履行合法的规划设计变更手续。
为维护自身的合法权益，申请人于2016年8月8日委托律师向泰州仲裁委员会提出仲裁申请，请求依法撤销（后变更为解除）《商品房买卖合同》，要求XK公司返还购房款并赔偿损失。审理过程中，XK公司提交一份竣工日期为2014年11月28日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表上建设、勘察、设计、监理、施工等单位出具了由验收组人员签字的竣工验收意见，贵局亦在备案意见一栏加盖了贵局公章，确认文件齐全；在备案机关处理意见一栏加盖了同意备案印章及贵局公章。
其后，江苏新闻综合广播《政风热线》栏目对本案进行了跟踪报道，并将该情况反馈给某省级机关。经申请人的书面申请，兴化市城市管理行政执法局于2017年8月4日对XK公司作出了兴城执罚字【2017】第A0006号《行政处罚决定书》，认定XK公司未按建设工程规划许可证的规定进行施工，是违法建设行为，并依法作出了相应的行政处罚：处以18-19轴线北侧单栋1-5层总造价百分之五的处罚，即1993907.43元。
申请人认为，贵局于2014年12月2日对涉案工程建设进行备案确认的行政行为存在错误，应予撤销。
一、涉案工程2014年11月28日不具备竣工验收条件，验收无效
《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
申请人从兴化市规划局调取的涉案房屋竣工验收备案图纸显示：建设工程设计原房型是8.4米宽，进深为8.6米，但XK公司实际建成的房型却是4.2米宽，进深为17米，即涉案工程未按建设工程规划许可确定的建设工程设计内容进行建设，XK公司擅自变更房型的行为亦未经合法的变更规划许可。该事实已得到贵站和兴化市城市管理行政执法局的确认。2016年11月10日贵局建设工程质量监督站作出的《关于徐某根等业主请求事项的情况说明》载明：“XK家居生活广场有限公司开发的HXMKL一层商铺（北侧），原设计为8.4×8.6米，后建设单位擅自变更为4.2×17米，我站对此变更不知情。建设单位于2014年11月28日组织竣工验收，建设、勘察、设计、监理、施工等单位相关人员对该工程进行验收时未对此变更提出异议，验收结论为合格，并出具了由验收组人员签字的竣工验收意见。”2017年8月4日兴化市城市管理行政执法局作出的《行政处罚决定书》亦载明：“经我局依法立案、调查，现查明你公司于2012年12月至2013年8月期间，在兴化市兴泰公路西、中和路北建设的HXMKL家居广场工程中，未按照规划许可确定的内容进行建设，将原规划许可的HXMKL家居广场工程北侧13间沿街商铺，改建为24间沿街商铺，将室内商铺变更为沿街商铺出售，增加沿街商铺面积613.72平方米；原规划许可的消防通道发生移位，另增设一处东西长3.1米，南北长8.6米，面积为26.66平方米的消防通道。”
因此，XK公司所完成的建设内容与建设工程设计内容不符，涉案建设工程不具备《建设工程质量管理条例》第十六条第二款所规定的竣工验收的条件。2014年11月28日施工、监理、建设、设计单位签字盖章的《单位工程竣工验收证明书》及勘察、施工、监理、建设、设计单位签字盖章的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》均是在不具备法定的竣工验收条件下进行的走过场的验收，是不合法的、无效的。
二、贵局对涉案工程竣工验收进行确认并登记备案的行为违法，应予撤销
房屋竣工验收，是指房屋竣工后，在勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并出具竣工验收报告的基础上，再继续由规划、消防、环保等部门进行验收，若验收合格则由以上单位出具认可文件和准许使用文件。而竣工验收备案则是指房屋的建设单位在上述所有部门验收合格后将验收资料上报建设行政机关，由其登记保存以备检查和监督的行为。
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”通过上述规定可以看出，在竣工验收备案行为中，建设行政机关并非仅仅是简单地接受建设单位向其报送房屋竣工验收相关资料，还要对备案资料进行至少是形式上审查，如果发现违法情形将责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，竣工验收备案行为无论对房地产开发商还是对购房者都会产生行政法上的拘束力，能够对购房者的权利产生实质性影响。而且法律设立竣工验收备案制度的目的即是加强房屋建筑质量的监管，如果建设行政机关不依法进行竣工验收备案，无疑会对房屋建筑质量的监管留下隐患，进而侵害购房者的权利。故贵局对涉案房屋竣工验收备案行为在性质上属于行政确认的具体行政行为。该行为对包括申请人在内的利害关系人权利义务产生重大影响。如前所述，涉案工程根本不具备竣工验收的条件，验收单位依据竣工验收备案图纸所验收的对象——8.4*8.6米的房型根本不存在。贵局在竣工验收备案中未尽到谨慎审查义务，未及时发现开发商违法建设情形并责令停止，该验收备案行为涉嫌违法，应予撤销。
仲裁案中申请人解除合同的主要理由是涉案房屋未经合法竣工验收，至今不具备交付条件。现申请人与XK公司的仲裁案审理正处于关键时期，恳请贵局于收函后尽快对涉案工程2014年11月28日竣工验收的合法性进行审核，依法确认原竣工验收违法，撤销原备案登记；责令停止使用，在具备竣工验收条件后重新组织竣工验收。如贵局未依法进行审核并撤销原备案登记，申请人将依法提起行政诉讼要求人民法院确认贵局上述竣工验收备案行为违法并予以撤销。特此申请！
此致
兴化市住房和城乡建设局
申请人：崔某 王某来
特别授权委托代理人：崔保华
二〇一七年十二月二十一日
附：
一、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份；
二、《关于徐某根等业主请求事项的情况说明》1份；
三、兴城执罚字【2017】第A0006号《行政处罚决定书》1份；
四、（2015）台椒行初字第10号、（2015）浙台行终字第65号行政判决书各一份(拟说明竣工验收备案属于对房屋建设工程进行检查、监督的具体行政行为，具有可诉性)。
