执行辩词|我不是“老赖”！——《执行异议申请书》-江苏九州祥和律师事务所

执行辩词|我不是“老赖”！——《执行异议申请书》

按语：2014年7月，王倩(化名）从欧阳*、戴**处承租一套房屋并斥资四十余万元进行装修，用于经营茶楼。未料，直至某法院组织进行拍卖前的现场勘验评估时，其始知该房屋竟是被查封待处置的执行财产。最终，一纸裁定将该房屋（含装修装潢价值）以物抵债给抵押权人，其被责令清退房屋。2018年9月14日上午，ZJ市JK区人民法院对其强制清退。当日ZJ市民生频道《看见大市口》节目对此进行曝光，标题十分醒目——“租客赖上债务房，法院强制清场”。

对此，王倩十分委屈：其一，其本身也是受害者，承租之时并不知道该房屋已被抵押，而且自其入驻、装修及经营的期间内，并无任何法律文书、标识显示该房屋被法院查封；其二，抵押权人应仅对该房屋的建筑物部分享有权利，装修装潢部分的权利应当属于自己。

王倩到底是不是老赖？其巨额装修损失究竟该找谁要？

2018年10月31日，王倩找到了江苏九州祥和律师事务所崔保华律师团队寻求帮助。崔律师经认真调查、仔细分析后，立即提起执行异议，指出：抵押物及添附物（在附和合、混合、加工过程中新增之物）均为抵押人所有的，抵押权效力及于抵押物及添附物全部；抵押物及添附物为抵押人与第三人共有的，抵押权效力仅及于抵押物部分。故本案中房屋装修装潢部分不属于抵押权行使的范围，拍卖、变卖或以物抵债的相应价值部分应归王倩所有。

对此申请，被申请人进行了书面答辩，我方亦提交了代理词。却又被告知，异议申请并未立案，亦未作出不予受理的裁定。对此明显违反诉讼程序的做法，崔律师依据相关法律法规，先后向ZJ市中级人民法院提出《执行异议申请》、向ZJ市JK区检察院及ZJ市检察院提出《执行监督申请》，并多次与办案人员面谈或电话沟通。

经不懈努力与据理力争，最终ZJ市JK区人民法院进行调解，本案圆满解决。历时一年多，王倩终于拿回了本该属于她的那部分装修款，其所谓的“老赖”身份也得以澄清正名。

律师助理：戚艳丽责任编辑：陈慕花

执行异议申请书
申请人（案外人）：王倩，女，汉族，19**年12月15日出生，居民身份证号码：3211**********4544，住JS省ZJ市JK区***新村*区**号***室。
被申请人（抵押权人）：ZJ市CX典当有限责任公司，住ZJ市**路**号*幢***-1室，统一社会信用代码9132********472E。法定代表人卢某，职务董事长兼总经理。
被申请人（申请执行人）：JS银行股份有限公司ZJ分行，住ZJ市**路***号。法定代表人金**，职务分行行长。
被申请人（被执行人）：ZJSD房地产开发有限公司，住ZJ市**路。法定代表人欧阳*，职务董事长。
被申请人（被执行人）：欧阳*，男，汉族，19**年8月2日生，身份证号码3211**********1278，住ZJ市SD新村*幢***室。
被申请人（被执行人）：戴**，女，汉族，19**年9月23日生，身份证号码3211**********1266，住ZJ市SD新村*幢***室。
被申请人（被执行人）：ZJSD科技服务投资有限公司，住ZJ市**路。法定代表人欧阳*，职务总经理。
申请事项
申请贵院对（2015）*执恢字第3**-*号以物抵债执行裁定进行更正，将ZJ市***路***号***室房屋装潢部分对应的款项分配给申请人。
事实与理由
贵院在执行JS银行股份有限公司ZJ分行与欧阳*等借款合同纠纷一案过程中，案涉房屋经三次流拍后，贵院裁定以物抵债给ZJ市CX典当有限责任公司（简称CX典当公司），但所抵债之“物”，应以未装潢的房屋部分为限，超出房屋价值部分的款项应支付给申请人。理由如下：
一、涉案房屋的装潢部分不属于被执行人所有
本案被执行人欧阳*对涉案房地产进行抵押时，房屋尚未进行装潢，现场凌乱，破败不堪，申请人承租并装潢后焕然一新，明显增值。2014年6月13日贵院启动司法鉴定程序，委托评估公司将房屋价值和装潢价值分开评估，评估结果为：房屋价值216.4万元，装潢价值42.1万元。拍卖过程中，贵院亦曾计划，若涉案房屋整体拍卖成功，将从拍卖款中支付相应的装潢款项给异议申请人王倩。抵押权人CX典当公司和被执行人欧阳*等对此均知晓。这些行为恰恰证明贵院、CX典当公司以及被执行人欧阳*等对“涉案装潢不属于被执行人所有”这一事实予以确认，还原了涉案房屋装潢部分真实权利状态。
二、CX典当公司抵押权的效力仅限于涉案房屋，不包含装潢部分
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十二条规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”依据该规定，当抵押物及添附物（在附合、混合、加工过程中新增之物）均为抵押人所有的，抵押权效力及于抵押物及添附物全部；抵押物及添附物为抵押人与第三人共有的，抵押权效力仅及于抵押物部分（无法区分具体部位时，按份额计算）。
本案中装潢部分即新添附之物，其权利人为第三人王倩，并不属于抵押人欧阳*所有。故此，抵押权的效力仅限于房屋价值部分，不含装潢部分，这与当初房屋抵押登记时的实际状况亦相符。
三、CX典当公司仅在抵押登记记载的200万元金额之内享有优先权
本案中，抵押合同约定的担保范围或许包括本金、利息和实现债权的费用等，但抵押人与抵押权人在案涉房屋上办理的抵押权登记，所登记的抵押金额仅包含本金200万元。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”江苏省高级人民法院在2013年《关于当前商事审判若干问题的解答》中对抵押登记的优先权保护范围进行了明确：“房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。”
故此，CX典当公司仅能在抵押登记记载的200万元金额之内享有优先权。其在抵押合同中约定的担保范围（本金、利息、实现债权的费用）如超出登记金额的，超出部分不得优先受偿。
四、涉案装潢部分随房屋一并变卖，相应对价应归王倩所有
《最高人民法院<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”因涉案装潢与房屋无法分离，故而一并进行处置。贵院将涉案房屋以“抵债”形式转让给诚信典当公司时，亦对房屋装潢部分一并进行了处分，但相应对价不属于被执行人财产，也不应由申请执行人占有，而应向异议申请人返还【参考案例：江苏省高级人民法院（2015）苏执复字第00019号执行裁定书、长白朝鲜族自治县人民法院（2018）吉0623执异5号】。
综上，贵院作出的“以物抵债”裁定中所抵债之物的范围不应包含装潢部分，抵押权人对装潢部分亦不享有优先权。贵院应将涉案房屋装潢部分对应的价款支付给申请人。
此致
ZJ市JK区人民法院
申请人：王倩
代理人：崔保华
2019年4月9日
附：
1.执行异议申请书副本6份；
2.ZJ市JK区人民法院（2015）*执恢字第3**-*号执行裁定书复印件7份；
3.申请人证据清单以及证据材料7份；
4.授权委托书以及出庭证1份。