主持人：南京新闻广播电台 文青

嘉   宾：崔保华律师

时   间：2015年10月19日下午14：35至15：00

频   率：FM106.9

母亲在与亲生女儿签订《财产分割协议》确认遗产归属的情形下，却将房产交付给了干儿子。在母亲与干儿子未签订房屋买卖合同的情形下，房屋买卖关系能否成立？亲生女儿又能否要求返还房产？近日，福建省厦门市中级人民法院二审审理了这起特殊的返还原物纠纷案，法院维持了原判，驳回了亲生女儿的全部诉讼请求。

[(录音)黄老太有两个亲生女儿大荣和小荣，名下有两套房产。2013年10月，黄老太与两个女儿签订了《财产分割协议》，约定这两套房产均归大荣所有。同时还约定将这两套房产以人民币55.5万元的价款出售给了干儿子阿炳，两套房屋的售房款均由大荣享有。随后,母女三人及见证人均在协议上签字。

一个月后黄老太去世,在黄老太去世前,两套房产均已交付阿炳装修入住使用，阿炳也先支付了10万元房款，并由小荣转账给大荣。

处理完黄老太的身后事后,阿炳希望尽快把房款交给大荣,并且由大荣和小荣配合其办理两套房屋的过户手续。可就在这个时候，阿炳却收到了法院的传票。大荣把他告了，大荣诉请法院要求阿炳返还讼争房产并支付相应的占有使用费。]

主持人：先梳理一下案情，案情中涉及了那几个法律关系？

崔律师：两个法律关系。一是黄老太与其子女之间的遗产继承法律关系；二是黄老太与阿炳之间的房屋买卖合同法律关系。

主持人：到底两套房屋该归大荣继承还是归阿炳所有呢?

崔律师：房屋所有权应当归阿炳；售房款应当归大荣。

   [（录音）庭审中大荣坚持认为，两套房产的权利人是母亲——黄老太。而且在《财产分割协议》中有明确约定两套房产归自己所有。黄老太去世后该房产理应由其继承并依法取得房屋所有权，阿炳对该房产只是借用。大荣要求阿炳返还该房产，但阿炳置之不理。阿炳的行为，已经侵犯了大荣依法享有的占有、使用、收益及其处分等所有权权力。

而阿炳则认为，黄老太是自己的干妈，因双方感情较好，黄老太于2013年春节期间决定将房子卖给阿炳，价格55.5万元，并允许阿炳先装修入住，再付房款。之后阿炳开始装修房子并入住，随后付了10万元的房款，大荣一直没有对卖房一事提出异议。虽然大荣通过继承方式取得了讼争房产，但该房产已经卖给阿炳，大荣仍需承担继续履行合同即协助阿炳办理产权变更登记手续的义务，但是大荣享有向阿炳追索剩余售房款45.5万元的权利。而对于大荣所说阿炳是借用该房产的说法，阿炳表示是子虚乌有，自己是合法居住在自己购买的房屋内。

小荣陈述，《财产分割协议》已清楚表明讼争房产已由母亲卖给阿炳，房款归大荣所有。母亲允许阿炳先装修入住，等有钱了再付房款，对此大荣都知情。阿炳的10万元购房款系付给黄老太，但因黄老太病重故其代为管理账目，并通过银行转账将10万元款项支付给了大荣。]

主持人：《财产分割协议》是否合法有效？

崔律师： 应该合法有效。这份《财产分割协议》本质上是一份遗嘱，其实，两个女儿在协议上的签名并无实质上的法律意义。因为，作为房屋的所有权人，黄老太对房产的处置行为根本无须两个女儿的同意。

主持人：房产买卖双方未直接签订房屋买卖合同的情形下，能否认定房屋买卖关系成立呢？

崔律师：《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此，房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则方的买卖行为不能成立生效。

但是，本案中的房屋买卖合同依然合法有效。《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，黄老太与阿炳虽然未签订书面买卖合同，但双方显然存在购买房屋的合意，经黄老太的许可，阿炳已开始装修房子并入住，且支付了10万元的房款。应当符合合同法第三十六条规定的“一方已经履行主要义务，对方接受的”情形，房屋买卖合同已经成立生效。

但由于房屋产权尚未转移至买受人阿炳，黄老太去世后，阿炳有权向黄老太的继承人要求履行办理房屋权属变更登记的义务。

主持人：一审法院判决驳回了大荣的诉求，大荣不服，向厦门中院提起上诉。二审也驳回了大荣的全部诉讼请求。 

主持人：出现这样诉讼主要的问题在哪？黄老太应该如何订立遗嘱、分配财产就能避免这样的诉讼纠纷产生？

崔律师：出现诉讼的主要问题在于：买卖合同的买受人与遗嘱继承的继承人之间对房屋的权利归属发生分歧。

为避免本案纠纷，黄老太应当先与阿炳订立书面的房屋买卖合同，收取房款后，再通过遗嘱的方式进行分配处分；或者在遗嘱明确其对阿炳售房款的债权由大女儿继承。

抢答问题：房屋买卖没有签订书面合同是否一定无效？

答案：不是。当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。