主持人：南京新闻广播电台 梦豪

嘉   宾：崔保华律师

时   间：2015年10月26日下午14：35至15：00

频   率：FM106.9

从本周开始起，《南京市住宅物业管理条例》草案修改稿就要开始审议了。这个管理条例和我们的居民生活息息相关，所以也是备受大家的关注。尤其是在初审时提到的“不交物业费将被列入失信记录”这一条是引发了广泛热议。而据了解，在二审阶段，这一条已经做了变化，变成了“被判交物业费，拒不执行的才算失信”。那么今天我们就邀请崔律师一起来和我们聊一聊，《南京市住宅物业管理条例》草案修改稿当中的一些焦点内容。

【录音】在此前的《南京市住宅物业管理条例》征求意见稿中，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同，以及范围法律法规、管理规约等行为的，经生效判决或或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

按照这个理解，在物业费纠纷中，只要业主被法院判决败诉，或者仲裁裁决败诉的，就有可能立即被录入个人信用档案。该条文引起了市民的热议，在一项网络投票中，有八成网友对这个规定投反对票。

如今在《条例》修改稿中。上述条文修改成了，欠交物业费、公摊水电费等行为，经生效判决或仲裁裁决确认后，仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

主持人：征求意见稿中，只要业主被判败诉就要被列入到失信名单了。这个给人的感觉就是一刀切。在实际的诉讼当中，业主和物业，一般哪一方会更有把握？

崔律师：一般来说，物业公司更有把握一些。物业管理公司与业主之间存在着物业服务合同关系。物业公司只要初步证明自己履行了物业服务管理的义务，就可以向欠费的业主主张物业服务费用了。此时举证责任在业主，其要提供物业公司未履行物业服务义务或者履行义务不符合合同约定。而这个举证对于业主来说比较难。

原来的条例草案规定，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

个人信用纪录是我们的无形资产，信用纪录良好，办理申请信用卡、购买保险、办理车贷房贷都有很大的便利，反之，可能会被拒绝。因此，草案原来的规定，对于诉讼过程中的业主来说，显然增加了一种额外的心理负担。我们认为，诉讼双方主体应当是平等的，因此这次《条例》草案的修改很有必要，同时也与我国《民事诉讼法》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》相衔接。

主持人：如果业主不服判决的话，多少日内要提出上诉？

崔律师：15日。当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

主持人：很多时候业主不交物业费，都是对物业服务有所不满，虽然说我们在这里不提倡以其人之道还治其人之身，但业主真的不满物业的服务了，有哪些正常的申诉渠道呢？

崔律师：业主可以向街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门经核查，并书面告知业主核查结果。

【录音】业主大会往往承担着很多重要的任务，但却无法法人化。此次《条例》修改稿中的一大创新，是将业主大会法人化。其中规定，业主大会可在民政部门备案。

主持人：业主大会的法人化，这意味着什么？以后业主大会和普通的公司有什么区别？

崔律师：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会的职责包括：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会成立后，可以凭备案证明文件到区民政部门登记，领取登记证书。此时的业主大会具备了法人的身份。这意味着其具备完全的民事行为能力和诉讼能力。其与普通的公司的主要区别在于，业主大会是非赢利性质的群众性自治组织；而公司是以赢利为目的的商业组织。

主持人：业主大会法人化之后，是不是业主大会也能够独立地对小区进行商业开发？有没有一些可预测的风险？

崔律师：根据业主大会的授权，业主委员会可以决定共用部位、共用设备设施的经营方式，管理、使用经营收益。这些收益所得属于全体业主的共同财产。任何经营活动均是有风险的。但业主委员会代表全体业主进行的经营活动是受全体业主的授权且受其监督的，只要严格落实好相关规定，这些风险完全可以降到最低。

【录音】物业服务看上去普通，但对于很多市民来说，是个非常专业的领域。业主在自治当中，遇到不懂的法律法规的情况非常普遍。引入第三方评估，是《条例》的另一大创新。

《条例》拟规定，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。不过，第三方评估制度的实施办法， 还有待物业办的制定。

主持人：引入第三方评估，这对我们的业主来说有什么好处？

崔律师：会更加公平公正，也更加透明。能够有效地避免业主与物业服务企业之间在物业服务质量、物业收费标准等方面发生分歧，产生矛盾。