主持人：南京新闻广播电台 文青 嘉 宾：崔保华律师 黄双强律师 时 间：2017年1月7日下午14：35至15：00 频 率：FM106.9
一个形象的说法是：小区业主是“当家的”，物业公司是“管家的”，大家都是生活在同一个小区里的“一家人”。但是，就是这“一家人”却纠纷不断。
去年11月5号，南京江宁托乐嘉小区在新老物业交接当天，业主手持盾牌与老物业对峙。今年1月2号，南京浦口区某小区1500多位业主的姓名被物业公司登上了报纸，原因是这些业主拖欠了2年多的物业费。
这个小区的业主为何集体拖欠物业费？物业公司单方面通过登报的方式催缴物业费合法吗？物业、业主这对老冤家到底如何和平相处？
据报道，被登报纸催缴物业费的小区是位于浦口区的中国铁建江佑铂庭，该小区业主拖欠了原物业公司——南京新鸿运物业管理股份有限公司2012年11月至2014年12月31日的物业管理费。
对于物业登报的事情，不少小区业主在接受记者采访的时候表示，他们还不知情。
原来，由于对老物业——新鸿运物业的服务不满意，大部分业主都拒缴物业费，并于2015年1月份将新鸿运物业扫地出门，更换成了现在新的物业公司——银城物业。
那么，通过将业主姓名登报的方式来催缴物业费是否合适？对此，南京新鸿运物业公司法务部负责人表示，这也是无奈之举，他们在退出小区前向每一户业主邮寄了催缴函，但是只有很小一部分业主主动缴费。这1500多户业主拖欠了公司280多万元的公摊水电费和物业费，导致公司无法正常运营。
新鸿运物业公司法务部的负责人表示其登报的行为也是为了保持诉讼时效延续的无奈之举，其目的就是想告诉业主，及时来缴费，不交费会进一步采取法律诉讼的途径来解决欠费的问题。”
这位负责人还强调，如果业主对物业服务不满意，涉及到财产损失可以单独向法院起诉。仅仅以服务达不到业主个人认为的标准为由，拒绝缴纳物业费，这个肯定是不行的。
主持人：物业用这种方式催缴物业费是否合适？有没有对业主构成侵权？
崔律师：根据《南京市住宅物业管理条例》第五十一条规定，物业公司催收物业费正常的程序应该是上门催收或者在物业管理区域内显著位置进行公示，其后，依据合同约定依法申请仲裁或者提起诉讼。如果业主仍然不履行生效的法律文书义务的，再按照个人信用信息管理的有关规定，录入其个人信用档案。
法条内容：《南京市住宅物业管理条例》第五十一条规定：“业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。”“业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”
本案中，物业公司直接采取报纸公告的方式催缴物业费用，确有不妥。但是否构成侵权，区分名誉权和隐私权进行分析。
所谓的名誉权，根据《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条规定，名誉权通常是指以书面或者口头方式侮辱诽谤他人的行为。本案中，如果物业公司公布的欠费名单均属实，则不构成名誉侵权；但如果确有人已经付过费，而被公开，导致社会评价降低的，可能构成名誉侵权，物业公司应当进行公开赔礼道歉。
法条内容：《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条规定“是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。”“以书面或口头形式侮辱或者诽谤他人，损害他人名誉的，应认定为侵害他人名誉权。”“对未经他人同意，擅自公布他人的隐私材料或以书面、口头形式宣扬他人隐私，致他人名誉受到损害的，按照侵害他人名誉权处理。”“因新闻报道严重失实，致他人名誉受到损害的，应按照侵害他人名誉权处理。”
其次从隐私权看，隐私权是自然人享有的对其个人的、与公共利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的一种人格权。也就是别人不愿意公开的内容，被他人公开、或者宣扬的。公民的住址信息属于个人隐私，但本案中物业公司公布的除了小区位置外，只有业主的姓名，并无详细住址信息，而且姓名也无身份证号码等其他个人信息对应，不构成住址信息的公开。而物业公司公布的业主欠费情形，当然也是业主不愿意公开的信息，那么是否属于侵犯隐私呢？我认为不构成。这是两个权利之间的权衡问题，物业公司的债权行使与业主的欠费隐私保护，二者之间出现了矛盾，是因为业主的欠费行为引起的物业公司公开催款的行为。物业公司此举系维护自身权利的方式之一，虽然不太合适，但并不违法，也不构成侵权。
主持人：物业公司为了保证诉讼时效的延续不得已登报，是否有更好的解决方法？
黄律师：为了保证诉讼时效，可以通过采取保存谈话的录音录像、公证的邮寄送达，比如用EMS，以及向有权的机关和社会组织提出诉求的方式，或者如本案中采取登报的方式。
主持人：为什么物业公司们和业主会积怨？
黄律师：一是物业管理在我国是一个新兴事物，行业规范性问题比较突出；二是服务成本的不透明；三是业主的参与性不充分，有时业主代表大会就把业主整体代表了，而业主本身对于合同中的价款等条款不认同，这些共同作用从而导致积怨。
主持人：这种积怨的问题根源在哪？到底该如何化解？
崔律师：积怨的根源在于物业公司与业主之间的沟通渠道不畅通。我认为，要充分发挥业主委员会和业主大会的作用。业主委员会要定期收集业主们的意见和建议，及时与物业公司进行沟通协调，指出问题。适时召开会议，由业主代表与物业公司进行面对面的接触、沟通。及时化解矛盾。不要等到矛盾激化后再通过召开业主大会的形式解除与物业公司的服务合同关系。
黄律师：对于如何化解，我认为，第一，物业和业主之间应当像亲人一样，互相关心；第二，要增加公益性组织或政府性组织，让其提前介入，化解二者之间的矛盾；第三，是要标准化，如在合同缔结时明确保洁什么时候去多少人，增加条款的可预见性、可操作性、可细化性。 |
