问题1

同居期间房屋问题

主持人：有一位叫“东海哨兵”的朋友问，男女双方举办了结婚仪式，但是没有领结婚证，仪式后男方父母花钱付首付买了一套房子，房产证上没有女方的名字，二人住在里面，期间还有还贷问题。如果离婚这个到底算谁的？没有领证那就是同居关系呀，同居期间父母付首付买了一套房，这个财产是男方的吗，您给分析一下？

崔律师：登记在男方名下，也没有结婚，那么跟女方是没有关系的。

主持人：那么女方还贷的部分，这个怎么算？

崔律师：女方还贷的部分，我认为是男女双方之间的债权债务关系。房屋的所有权与女方无关。若女方有证据证明男方的房屋，她参与了还贷，而且明确女方投资了多少钱在里面，我认为这可以主张是一个债务，相当于借款，但如果没有约定利息，连利息都得不到支持。或主张不当得利，想主张房屋的产权是很难成立的，包括房屋的增值部分可能都不能主张。

主持人：如果女方有证据证明还了房贷，比如还了5万。那女方只能把当时的5万拿回来？

崔律师：从法律上来说，应该是这样的，因为仅是一个债权债务关系。除非双方当时约定了份额以及比例，这就是按份共有，即便登记在一人名下，但我们约定了份额，所有权也有女方一份。那么，将来分割的时候，女方投入的钱款和它增值的部分，都应该可以要回来。

主持人：既便约定了份额，但房产证上没有体现出来呀？

崔律师：没关系的，因为我们的房屋所有权是对外公示制，但有可能实际所有权与登记的所有权人不同，这种情况也是存在的，但是男女方二人之间这个合同是有效的，第三人对他来说可能不认可，你们二人之间的约定，我只看房产证，房产证上登记的是谁，我就与谁签订合同。

问题2

车位租赁与买卖

听众：两位老师好！我住的小区，去年开发商把地下车库重新整修了一下，卖地下车库的车位，上面有民防工程的牌子。他们不跟我签订合同，只给我开票，请问有无法律效力？

主持人：昨天，我们已经跟这位朋友反打过去，了解到情况，是这样的，他不清楚小区车位是什么性质，是开发商所有？还是全体业主所有？还是一个民防工程，没有两证就办不到证？原来车库上挂着一个牌子是人防，后来牌子被取走了，之后开发商就把车库打扫后开始对外出租或销售，但是没有合同，只有一个收据。现在请问只有一个收据行不行，有没有法律效力？

崔律师：首先，这个车库到底是不是属于民防工程，是可以在相关建设登记档案中查到的；另外，这个车库是出租还是销售，平时用于车库是可以的，法律上是允许的，那么出租的话，涉及权利人是谁？建设方是不是这个车库的权利人，这个也可以在相关建设登记档案中查到的，如果是开发商出资建设的，他是有权利出租的；第三点是能不能销售的问题，这是一个有争议，比较复杂的问题。生活中，我们经常遇到这样的问题，卖的时候，开发商说是一个长期使用权，不是所有权，而且是长期使用权，时间还挺长的。这就涉及到一个法律问题，它实质上是租赁，那么租赁超过20年是否合法的问题，也就是这份合同有无法律效力的问题，但是看的相关案例，认定其有效的多。可以要求开发商签订合同。

主持人：如果开发商不签呢，只有这个收据。

崔律师：双方实际上是一个事实上的合同，口头上的约定，要看约定的权利义务是否具体明确。如果开发商有权出租且收据上已经注明了车位位置、租期及租金等必要条款，则合同已成立，具备法律效力。