7月30日，记者从成都新都区法院了解到，王强和女朋友陈月（均为化名）在恋爱期间，王强借助陈月的名义买房后产生权属争议起诉至法院。经审理，法院判决诉争房屋归王强所有。那么，具体是怎么一回事呢？
主持人：南京新闻广播电台 文青
嘉 宾：崔保华律师 时 间：2019年8月1日14:35-15:00 频 率：FM106.9
主持人文青： 近年来，各地出现了很多买房限购的政策，因此很多想要买房的人他不一定具有资格，那么就会产生借名买房的现象。借名买房自然会引发一些争议，这一系列的案件频发之后也会给我们带来一些思考。这个借名之后的房子还能够要的回来吗？被借名的话又会有哪些风险呢？今天的节目将会通过一个案例一起来介绍一下。 【以案说法】
【（录音）王强和陈月是一对情侣，恋爱期间，王强在新都区买了一套房子。由于当时申请的按揭贷款银行没审批通过，王强和陈月商量后，决定以陈月的名义买房，最后，房子以单独所有的形式登记在陈月的名下。定金、首付款、契税、印花税、证照费、公共维修金、物业费等等，都是王强以陈月名义支付，按揭贷款也是王强在扣款日前通过银行转账、现金存入、支付宝转账等方式，转入到陈月所有的银行账户。让王强没想到的是，这成为陈月“翻脸不认”的借口。 事后，陈月称这是王强送给自己的房子，而每个月的转款，是王强和他的父母住在里面所支付的租金。两人牵扯不清，闹上了法庭。】 主持人文青：陈月与王强本身是对情侣，产生借名买房的这种纠纷在实践中是比较常见的，那么我们今天就这个案例一起来说一下，这个借名买房在法律上要从哪些方面去确认权属呢？从哪几方面去看一下他符不符合这方面的条件？崔保华律师：现实中确实是有很多这样的情形，一方不符合当地购房的条件，另一方符合；或者是一方暂时不符合，那么就以符合条件的这一方名义去购买房屋，由被借名人自己去居住、使用以及支付房贷等。当然也会涉及到其他的情形，会出现一些不合法或者规避法律的问题，主要包括以下几种情况：（1）借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格者的名义购房；（2）为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下；借名买房，在法律性质和当事人的行为意思表示上我认为主要存在两个合意，两种行为：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意，此为内在的隐藏行为；另一个是被借名人与第三人之间达成的买卖合同，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意，此为外在行为。当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此成为这一关系下的债权人。（2）真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条；主持人文青：在本案中，他们可能真的没有书面的协议，但是在很多购买房屋的时候通常会有协议，没有协议也会为将来的权属的纠纷埋下一些隐患。本身他们没有借名买房的这个协议，其实这也是考量房屋权属的一个重要的原因。那么本案中这个房屋到底是该归谁所有呢？双方之间到底是借名买房的行为，还是像女方说的你就是送给我的，只不过是我现在暂时借给你的父母使用居住的，到底是哪种情形？
崔保华律师：关于这个房子的归属，实际上就是证明责任的分配问题。房屋实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属已有约定，登记产权人仅被“借名”等事实。根据《物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。不动产登记(簿)的推定力一方面是指法律上的权利推定。另一方面，不动产登记(簿)推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。在本案中，王强提交了多方面的证据材料，比如，房屋买卖合同合法有效，房屋的首付款、按揭房款、物业费、取暖费等的交付，房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证的持有，最后房屋交付后的装修、使用及长期居住人都是等。结合本案，已经形成了完整的证据链条，可以认定双方存在借名买房关系，判定房屋归王强所有是没有问题的。合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但是就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能够取得房屋的所有权。在实务中，我把它总结为以下的四种情况：（1）外在行为有效，隐藏行为有效，依隐藏行为确定房屋归属。例如，甲为了规避限购、限贷政策借用乙名义购房（外在行为），双方约定房屋归甲所有（隐藏行为）。乙的购房行为不违反法律和行政法规的规定，当然有效；当甲向被乙主张变更产权登记时，如甲也已经符合了购房条件，则隐藏行为也有效，应按照隐藏的行为来确定房屋归属，乙负有协助甲办理房屋所有权转移登记的义务；（2）外在行为有效，隐藏行为无效，依外在行为确定房屋权属。例如，甲不符合购买经济适用房条件，即不属于生活困难人群，而乙符合购买经济适用住房条件，甲以乙的名义购买经济适用房（外在行为），约定房屋归甲所有（隐藏行为）。乙购买经济适用房的行为（外在行为）合法有效，但甲借用他人名义购房的行为（隐藏行为）属于以合法形式掩盖非法目的且损害了社会公共利益无效。故房屋应归乙方，乙方负有向甲方返还出资的义务；（3）外在行为无效，隐藏行为有效，依隐藏行为确定房屋归属。如甲为了转移、隐匿财产，将房屋卖给乙（外在行为），私下约定房屋归甲所有（隐藏行为）。该行为属于恶意串通，损害他人合法权益，甲乙之间的买卖合同无效，故房屋仍归甲所有；（4）外在行为无效，隐藏行为无效，借名人与被借名人均不能取得房屋产权。法律规定不得或者限制交易的房屋，例如农村宅基地及房屋、未取得规划许可的房屋等。以被借名人名义与第三方签订的房屋转让合同（外在行为）因违反法律规定而无效，借名人与被借名人的约定（隐藏行为）也不可能实现，因为各方对此类房屋的买卖约定不受法律保护。主持人文青：借名买房双方多为情侣、亲属、朋友，基于情感信任，多以口头方式约定，而忽视了其中的法律风险。因此，无论是“借”还是“被借”均存在极大风险，这种风险在我们实践中很常见，而且因为这些纠纷所引发的一系列的这种诉讼也很多，那么我们想请崔律师给我们介绍一下在借名买房过程中具体都会面临什么样的风险？
出资人即“实际产权人”，由于在产权证上没有署名，将可能会面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，具体分述如下：（2）借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；（3）权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续，借名购房的事实认定困难；（4）亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与；（5）产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；（6）产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承；（7）产权人(即被借名人)恶意处分，将房产设置抵押权、擅自将房屋出卖给善意第三人，借名人将不能取回房屋，其只能基于债权请求被借名人返还出资和承担违约责任；（8）产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产或被法院强制执行。一旦实际购房人还贷不及时，被借名一方不仅存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，名义人产权人的购房资质受到影响，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。主持人文青：借名买房存在的风险多，那就要尽量的去规避风险。口头约定不明确也会给自己带来很多的风险，切莫因为一时的图方便给自己带来最终的风险。您给我们提一些法律建议和风险防控好吗？
崔保华律师：借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例提醒借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。（1）要清楚所购房屋的性质。最好不要购买经济适用房、拆迁安置房、小产权房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空；（2）委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患；（3）所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加；（4）约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险，只要没有明显超过实际损失的话，都是合法有效的；（5）一旦出现纠纷，请专业人士、法律专家帮助维权。帮助其分析行为的法律性质、法律后果，给出合乎法律规定的意见、建议。主持人文青：下面我们请崔律师来解答一个疑问。有一位常女士说呢，我因为欠一个朋友钱被起诉了，因为我确实没有足够的经济能力清偿债务，所以法院准备强制执行，拍卖我名下的一套房产。有评估公司对我的这套房屋做了评估，但是我认为评估价格明显远低于市场价格，而且程序上也有问题。想问这种情况下，我该怎么办？崔保华律师：好的，这属于在执行过程中对被执行房产的异议。执行房产的拍卖首先是要经过双方议价或第三方评估。如果评估，正常情况下由人民法院随机确定或者双方共同选定一个评估机构进行评估。如果这个评估机构是合法产生的，那么你对这个评估结果有异议的话，应当在20天之内即在收到评估报告之后20天之内，以书面的形式向人民法院提出。一般这个评估价确定以后，那个拍卖的保留价应当依据评估价决定，一般不低于评估价的80%；流拍后再次拍卖的，不得低于前次保留价的80%。
主持人文青：那也就是说20天之内，您如果有异议的话一定要赶紧提出，这是个非常重要的时间和限期。 第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十三条 【违反强制性规定与违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条 【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十六条 【民事法律行为部分无效】民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销及确定不发生效力的后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条 【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第十四条 【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 |
