主持人文青：说实话发钱对于谁都是件好事情，可是这个钱拿到手中之后，为什么别人发了而我们没发，所以今天我们节目也想关注一下，说实话，小区花钱这种事儿确实不常见，你像广州市物业协会，他们的负责人就说了，这个小区将公共收益直接发放给业主，这种情况在广州是挺少见的。

别说广州了，在咱们南京也不太常见，别人家的小区能够发钱，咱们的小区怎么就不能发钱呢？哪些是属于我们业主的公共收益的部分，今天我们就想请到崔宝华律师跟我们一块来好好说一说，我先来问问崔律师，你们家的小区有发过钱吗？见过回头钱吗？

崔保华律师：没有，我们都在交物业费，都是一直去交物业费，但从来没见过回头钱。

主持人文青：咱们今天就来说说看，首先大家都会有一个很好奇的事，公共收益这个是回头钱的一个重要的来源，那么什么是公共收益？小区哪些方面是属于公共收益，我们先跟大家来介绍好吗？

崔保华律师：好的。公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。

公共收益的范围：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；经营用房租金收入等等。

（1） 小区公共区域的停车位收益。在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益自然算入公共收益。如果开发商能拿出产权证明，小区车位（库）的所有权属于开发商，那业主无权享有收益；如果开发商拿不出产权证明，那也应该算入公共收益。

重点提示：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

（2）公共区域的广告收益。电梯是小区的公共设施，轿厢属于公共区域，在小区内的其他公共区域铺设广告，这些收益理当纳入公共收益。

（3）小区公共区域内租赁的摊位收益。如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益属于公共收益。比如有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位，所缴纳的摊位费也是如此，而一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位，道理一样。    

（4）利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入。如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔收入，也应该是属于公共收益。  

（5）部分通信运营管理费。在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共收益。  

（6）因损坏小区的公共设施进行的赔偿。因损坏小区的公共设施，例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。   

（7）其他营业性收入（每个小区情况不同收益不一样）。

主持人文青：那么像这种公共收益的话，它还可以用作什么样的用途呢？

崔保华律师：业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会（或者业主大会授权的业主委员会）的决定使用，如用于补贴物业服务费，业主大会和业主委员会日常工作经费，全体业主的公共福利，当然也可以将多余的收益，以现金方式直接发放给全体业主。

主持人文青：其实我们知道尹先生他们小区是因为有了公共收益，所以交给了业委会管理之后，业委会想要提升他们的一个自主的意识之后，想要把回头钱发给我们的业主们。但是我们知道多年以来他们也是一个矛盾和焦点，因为他们的小区它也是经过一个震动震痛期的，因为之前的物业公司他们很少会把钱发给我们业主，有了业委会的自治之后才有了这样的一个新的面貌。

想问一下我们崔律师，大家会现在普遍认为说我们小区你看有这么多停车位的收益，有这么多广告收益，可是我们从来都没有见过这种花钱的好事，也没见过说这个小区给我们做一些初心什么样的面貌的升级，服务的改造很少，所以大家就在想，我们到底业主们有没有权利去审核和查阅一下物业公司到底每年都给我们做了什么，我们通过什么方式可以了解到？

崔保华律师：首先，物业服务企业有义务将公共收益等事项向全体业主报告。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

其次，业主有权查物业公司账单。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

第三，物业服务企业（业主委员会）拒绝提供相关账目的，可以提起业主知情权诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项也规定：业主有权力请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。

最高人民法院2015年发布过一起公报案例，原告孙庆军是南京市清江花苑小区的一名业主，判决认为，业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。

主持人文青：但是我们知道在管理小区的时候也会遇到一件头疼事，就账目不清晰之后容易诱发各种各样的问题，容易滋生一些现象，比如说有收益节流或者是挪用的一些现象，这也是我们小区业主们特别担心的一些事儿。我想问一下崔律师，如果说我们发现了有这种现象，我们业主该怎么办？

崔保华律师：对于物业服务企业存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等行为的，业主可以向当地房地产行政主管部门投诉,由该主管部门查实后对其延迟罚款，所得收益归全体业主所有，用于公用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分由业主大会决定使用(《物业管理条例》第六十三条)。

对于物业服务企业将本属于全体业主所有的公共收益截留或挪作他用的，业主有权依据法律规定和物业服务合同约定进行维权，向人民法院提起诉讼，要求物业公司返还相关收益、赔偿损失。　

主持人文青：那么还会有一个问题，如果说您刚刚说了，我们甚至严重的可以解除和他的物业服务合同，但是这些年南京因为解除物业合同的闹出来的纠纷不是小事。根据南京市住房保障和房产局公布了2019年物业“红黑榜”显示，南京有14家物业公司因存在违法违规行为登上了“黑榜”。主要问题集中在 ：1、未按规定开展物业选聘、新老物业移交的；在交接过程发生混乱，并造成严重社会稳定事件的项目；2、以各种形式阻挠、防碍业主大会、业主委员会筹备或开展工作的项目；3、对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的项目。如果不满意小区物业的工作，业主们可以重新选聘物业公司吗？程序是什么？

崔保华律师：根据我国《民法典》、物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定。可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。即需要经占小区专用部分面积过三分之一且全体业主人数过三分之一的同意才能通过（2/3*1/2=1/3）。【特别提示：根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过】

解聘物业分为两种情形：一是提前解聘。《民法典》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服,务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”

二是期满解聘。依据《民法典》第947、948条之规定：物业服务期限届满后，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业公司签订新的物业服务合同。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业公司的决定，物业公司继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期；双方均可以随时解除该不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

依据《民法典》第949、950条之规定，物业服务合同终止的，原物业公司应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业公司做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

据此，当物业服务合同期限届满，物业公司应当撤离现场，并与业主委员会、自行管理的业主或者新的物业公司交接。如果业主大会未作出续聘或新聘物业公司的决定，原物业公司应当继续提供服务（业主不同意的除外），直到业主大会确定了新的物业公司。

相关法律条文：

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。    

第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。　　

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。　　

第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。　　

第九百五十条　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

《物业管理条例》第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

《江苏省物业管理条例》第六十五条　业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第六十六条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

 公报案例：(一)孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年12期（总第230期）

业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。

（二）夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案《最高人民法院公报》 2011年第10期(总第180期)

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。

相关法律条文：

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。    

第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。　　

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。　　

第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。　　

第九百五十条　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

《物业管理条例》第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

《江苏省物业管理条例》第六十五条　业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第六十六条　物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

 公报案例：(一)孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年12期（总第230期）

业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。

（二）夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案《最高人民法院公报》 2011年第10期(总第180期)

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。