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媒体访谈|居住权VS所有权,谁与争锋?——2021年6月19日作客南京新闻广播《新闻全接触》

主持人:南京新闻广播电台 文青

嘉  宾:崔保华律师

时  间:2021 年 6 月 19日15:20-16:00

频  率:FM106.9


主持人文青:生活当中我们遇到的更多的是一些家务事,比如在财产方面的一些离婚诉讼,或者涉及到财产的一些身后事的安排,爷爷去世之后将房子赠与了孙子,那么在这个过程当中,我们看似是一个特别常见且简单的遗产赠与的行为,可是由于一位奶奶的介入,在这件事情上变得复杂起来,那么究竟是一个什么样的情况?我们接下来了解一下。


音频内容:早在1992年南通邢先生的妻子去世,1993年邢先生在南通市区购得一套房产,2005年时年已经80岁的邢先生与一名杂货店老板娘汪女士相恋,两人在一年后登记结婚。虽然有了一段黄昏恋,但身为爷爷的邢先生依旧立下遗嘱,将房产遗赠给孙子小邢并进行了公证。2013年6月邢先生去世,汪女士因名下没有其他住房,一直住在该房屋中,并靠每月800元的低保维持生活。根据邢先生立下的遗嘱,南通市崇川区人民法院判决房屋产权归小邢所有,小邢也领取了案涉房屋产权证。随后小邢多次要求汪女士搬出,但汪女士都置之不理,小邢一气之下给房屋断了水。2014年春天小邢再次将汪女士告到法院,要求排除妨害,请求法院判决汪女士限期搬离,但汪女士却反诉小邢给房屋断水,影响她的基本生活。案件一直闹到了南通中院,经审理查明,汪女士与小邢的祖父于2006年11月登记结婚后共同生活居住在案涉房屋内。汪女士悉心照顾小邢祖父履行了夫妻之间相互扶助义务。在小邢祖父去世后,汪女士作为其配偶,居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重,在夫妻一方死亡,另一方又无其他居住条件的情况下,因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。法院向汪女士及小邢祖父生前的邻居好友调查,小邢的祖父生前曾在不同场合多次表示,虽将案涉房屋所有权赠与小邢,但汪女士对案涉房屋享有居住权,小邢的所有权是继受而来,非原始取得应该对汪女士享有居住权的现状应予尊重,不得损害汪女士的合法权益。于是二审法院驳回小邢的诉讼请求,同时判决小邢办理恢复房屋供水的手续。


主持人文青:我们请江苏九州祥和律师事务所的崔保华律师来给我们介绍在这个案件当中的一些法律关系。首先我们就先来说一说这个房子,是属于孙子的,但是孙子为什么就是赶不走汪女士呢?

崔保华律师:这个案件涉及到居住权与所有权这两个物权之间发生冲突的之后如何处理的问题。所有权它是一个完整的物权,居住权是我们《民法典》在法律意义上设立的一个用益物权,当然在《民法典》颁布之前,其实居住权在我们的现实生活以及司法实践中也是出现的,案涉房屋的所有权人确实是孙子小邢,但是该房屋上面还存在了一个居住权,这个居住权的权利人汪奶奶,他爷爷后来的老伴,因此小邢就不能赶走汪女士。

主持人文青:也就是说是因为汪女士她具有居住权,那什么才是居住权?您跟大家来介绍一下好吗?

崔保华律师:根据现行的我国的法律规定以及司法实践,我把居住权的定义概括为:按照合同约定、遗嘱确定或者司法裁判,对他人所有的住宅享有的,以满足日常生活居住需要而占有、使用的权利。简而言之,权利人对他人所有的房子享有居住的权利。

主持人文青:在《民法典》当中对于居住权的规定是什么样的?比如说居住权,我们两个人口头协商一下是不是就行了?还是说我们必须要完成一些手续,或者是订立一些书面的协议,这样去做呢?

崔保华律师:需要的,我们国家的《民法典》对设立居住权它的方式明确有两种,一种是合同约定,一种是遗嘱确定。居住权应当向登记机构申请居住权的登记,就是我们国家现在叫不动产登记中心,您得在到不动产登记中心去办理一个居住权的登记,这类似于抵押权的登记,居住权自登记时设立,我们知道抵押权也是要经过登记以后他才能设立的。无论是合同约定还是遗嘱方式来确定,居住权都需要向登记机构来申请居住权的登记,那么它在法律上才发生这种效力,仅仅是自行的以书面方式进行约定定的,哪怕是公证的居住权,都没有设立。

主持人文青:除了《》明文规定的设立居住权的两种方式之外,居住权还可不可能通过别的方式去设立?

崔保华律师:可以。从法理上说,居住权设立方式有两类一是定居住权,基于合同设立或基于遗嘱设立,即《民法典》规定的内容;二是裁判居住权,包括作为离婚时的“适当帮助”、法定继承的遗产分割方式以及强制执行的变通途径等。对于裁判设立的居住权,依据《民法典》第229条,自法律文书生效时发生效力。

主持人文青:你看本案当中汪女士她享有的是意定居住权,还是叫判决的这种居住权,因为刚才我们也说了法律司法裁判当中也把居住权确定下来了。

崔保华律师:我认为本案中应该属于司法裁判的居住权。它虽然可能有那些意思表示,但是它不属于我们民法典确定的法律形式的“意定”,本案中正因为它意定可能有瑕疵,不完全符合法律规定,所以需要司法裁判来确定。

主持人文青:你看我们这个案件,它是既没有合同,也没有遗嘱的存在,所以我们很多人就是说你就单凭街坊邻里的说法,单凭老太太的一个说法,你依据什么去裁判她具备居住权?

崔保华律师:此案十分复杂。根据该案相关公开资料,我们先梳理一下时间表,小邢的祖父于2006年结婚与汪女士结婚,2008年立下遗嘱,将唯一房产遗赠给小邢,2013年去世。随后,汪女士因生活困难、名下无住房,一直住在案涉房屋内。2013年小邢依据爷爷的遗嘱起诉确权,法院判决房屋归小邢所有,据此小邢取得了案涉房屋产权证。2014年小邢再次起诉汪女士,要求排除对物权的妨害,限期搬离,汪女士反诉,因小邢给房屋断水,影响了自己生活。一审法院判决小邢胜诉,判令汪女士搬离案涉房屋。汪女士不服上诉,二审法院认为,汪女士与小邢的爷爷于2006年登记结婚后共同生活居住,悉心照顾邢爷爷,履行了夫妻之间相互扶助的义务,在邢爷爷去世后,汪女士无其他居住条件,因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。法院经过调查,邢爷爷生前曾明确表示房屋所有权赠与孙子,但汪女士对案涉房屋享有居住权。最终,二审法院认为,如将汪女士赶出房屋,有违公序良俗,故驳回小邢的诉讼请求,支持了汪女士的反诉请求。也同时明确,如汪女士今后生活条件有较大改善,小邢还可另行主张权利。

主持人文青:可见虽然给小邢留了一个口子,但是仍保障了汪女士基本的居住权利。那也就是法院依据了公序良俗的原则,确认了汪女士居住权。

崔保华律师:是的。公序良俗原则是公共秩序和善良风俗的合称,包含两层含义:一是从国家的角度定义公共秩序;二是从社会的角度定义善良风俗。违反公序良俗一般包括违反正义观念之行为,违反性道德、家庭秩序、个人尊严等人伦基本要求,极度限制个人自由之事项等三种类型。从通常意义上的善良风险俗来考量,不应将老无所依的老人排除在法律的保障之外。除了法律原则之外,该案还体现了“类推适用”的裁判思路。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条规定:“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”根据该条规定,离婚后,生活困难的一方对另一方的房屋有居住权,从立法目的上来考察,该条主要维护离婚后弱势一方利益,保障其基本的生活权益。同样,对于因配偶身亡后既无生活来源亦无住所的老人,其较离婚后生活困难一方处境更差,尽管与小邢无血缘关系,但对于邢爷爷尽了主要照顾义务,从目的性扩张的角度解释,属于家庭成员范畴,对于生活、居所均无所依的老人的居住权应当予以保障。

主持人文青:法院是依法判决汪女士拥有居住权,但也有很多人会觉得这侵犯了小邢的个人权益,对小邢来说也不太公平,我不知道崔律师怎么看这样的这个说法?

崔保华律师:该案的裁判发生于《法典》生效之前,但我个人认同该案的裁判结果。我认为,从继承法角度,也就支持汪女士的请求。《中华人民共和国继承法》第十九条规定:“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》还规定,遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额,遗产处理时,应当为该继承人留下必要的遗产,所剩余的部分,才可参照遗嘱确定的分配原则处理。该规定实质上是对立遗嘱人处分个人财产的一种限制,该条文在用词上使用的是应当而非可以。结合本案而言,意味着邢某在立遗嘱时虽然可以处分自己的个人财产,但是考虑到汪女士无其他地方居住,每月仅靠800元的低保维持生活,遗产处理时须为其保留必要的财产份额, 剩余部分才可参照遗嘱确定的内容分配。汪女士最实际的需要便是老有所居,其虽对房屋没有所有权,但赋予其居住权是合情合理,也是合乎继承法规定的。这是我对该案的补充意见。

主持人文青:现实生活和司法实践当中,我们最容易出现纠纷的就是这种约定不明,有的人干脆就没有去登记,有的人就是既没有登记又没有书面的约定,但这种往往就会出现各种各样类似的一些纠纷,我们怎么才能更好的去解决这样的问题?

崔保华律师:《民法典》规定居住权以定(合同、遗嘱)加登记的方式而设立,但考虑到实践中对于弱势群体权益的保障以及居住权设立的宗旨,我认为对于类似本案中汪女士这种情形,即与被继承人共同生活且尽到抚养义务,缺乏劳动能力又无生活来源的家庭成员,可以推定为居住权的取得人。当然,这有待于未来的司法解释的认可,即存在在上述情形的,人民法院可以依据《民法典》第229条之规定,通过司法裁判的方式确认相关家庭成员的居住权。

主持人文青:设定居住权是更好的避免了我们将来的家庭纠纷,也确保了我们没有经济来源或者生活困难的这个人可以继续的有一个生活的保障,那么设置居住权我们到底需要预防哪些问题、纠纷呢?

崔保华律师:首先,居住权只能登记设立,仅书面约定或口头宣布不能设立居住权。类似本案中邢爷爷的做法就不够谨慎,其仅以对邻居宣布的方式安排汪女士的居住权,一方面很难证明,另一方面,在法律上缺乏依据。其妥善的做法是通过遗嘱的方式确定来居住权。其二,居住权不能转让、继承,转让、继承居住权的会因为违反法律的强制性规定,而导致合同无效;第三,设立居住权的住宅不能出租,居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要,而并非收益盈利,因此出租设立居住权的住宅与此宗旨相矛盾;第四,居住权的权限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭,此时房屋的所有权人将恢复对房屋完整的占用、使用、收益和处分的权能。第五,设置居住权的房屋,设置抵押权时会受到限制,即行使抵押权不能影响居住权人占有、使用居住房屋。同样,对于已经设置了抵押权的房屋,如果设立居住权,居住权期限届满时间应当早于房屋抵押权届满时间。

主持人文青:所以其实我们在居住权的过程当中,还是要注意合法和有效的形式,如果说我们因为形式上的瑕疵,最终导致想要赋予权利的人丧失权利就非常可惜了。

【每周学一“典”】

主持人文青:我们今天来继续学学《》,刚刚我们说了物权的登记以及居住权的登记,它其实是有一些讲究的,物权的设立除了要经过当事人的意思表示之外,还有哪些方式是可以实现的?我们也请崔保华律师给我们来介绍一下。
崔保华律师:这个问题其实刚才我们在节目的解答中我也提及到,即《民法典第229条规定,可以一个司法裁判或者行政决定的方式设立物权,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立变更转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中汪奶奶取得的这个权利应该是二审判决生效之日。
主持人文青:也就是她通过法院的裁判来获得的这样一个权利的确认。

附:相关法律规定

一、民法典中居住权相关规定

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

第九百四十五条 第二款 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

 二、民法典中继承编相关规定

《民法典》第一千一百二十三条 继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

第一千一百三十条 同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。
  对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。
  对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。
  有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。
  继承人协商同意的,也可以不均等

第一千一百三十八条 遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后,遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。

第一千一百四十一条 遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。

第一千一百五十九条 分割遗产,应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务;但是,应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>继承编的解释(一)》第二十五条 遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额,遗产处理时,应当为该继承人留下必要的遗产,所剩余的部分,才可参照遗嘱确定的分配原则处理。

继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源,应当按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。

第四十二条 人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时,应当依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要,兼顾各继承人的利益进行处理。

三、民法典中婚姻家庭编相关规定

《民法典》第一千零九十条 离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。【原《婚姻法》第42条】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》【已失效】第二十七条规定:“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》中无此条款】