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收房先买车位?开发商合法吗?——2022年5月16日作客南京新闻广播《新闻全接触》|媒体访谈

主持人:南京新闻广播电台 文青

嘉  宾:崔保华律师

时  间:2022 年5月16日15:20-16:00

频  率:FM106.9


以案说法

 2022/5/16 

       近日,有网友反映河南商丘恒大名都二期楼盘逾期交房,建成后要求业主买车位才能交房。业主丁先生说,交房前被告知不买车位,就不能交付,也不予办理房本,而车库目前仍处于未施工阶段。

      对此,商丘市住建局相关负责人表示:此事属实。此批交付的236户业主中,有60余户已认购车位并入住,其余大部分业主已有认购意向,目前仍有近50户业主不愿认购。
      恒大负责人表示,目前商丘市恒大楼盘已亏损10亿,约5800户恒大业主面临烂尾楼问题。由于恒大名都与相邻小区恒大缤纷城共用一个监管资金账户,当时账上仅剩1100万元,按照楼盘原定交付顺序,监管资金先用于上述项目楼栋,“前后约花费2000万,监管资金早都是负数了。”
      据了解,该项目除此次交付的3栋楼外,目前仍有8栋楼未完工。该负责人表示,“监管资金是属于广大业主的,不是只属于这3栋的,后面还有上千家呢。


主持人文青:开发商可以将交房和买车位捆绑吗?
崔保华律师:不可以。根据《消费者权益保护法》规定,消费者有权自主选择商品品种,享有公平交易的权利;消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。同时,根据《反垄断法》第17条规定,禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为,其中包括没有正当理由搭售商品,或者在交易时附加其它不合理的交易条件。《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》第二条第二款规定,重点整治房屋买卖中捆绑销售车位现象。《南京市住宅物业管理条例》第四十五条第四款规定那个:“未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。”我认为本案中恒大在交房时要求业主买车位的行为限制了消费者对商品的选择权,同时也是滥用自己市场支配的行为。
主持人文青:业主拒买车位,无法按期顺利入住,可以主张哪些损失?
崔保华律师:可以向开发商主张违约金,并且要求开发商继续履行交付房屋的合同义务;若催告后三个月仍不履行,可以要求解除合同。其一,若《商品房买卖合同》中就迟延履行约定了违约金,可以向开发商主张违约金。若不存在违约金极高极低的情形,就按照合同约定的违约金去主张;若合同约定违约金过低或未约定违约金,最高院司法解释也有规定,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。其二,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,业主可以请求解除合同。
主持人文青:不购买车位,物业可以拒绝业主开车回家吗?小区停车位租售比的相关规定。
崔保华律师:根据现有判例,法院经审理认为,占用物业管理区域内、业主共有的道路或者其他场地停放车辆,应当交纳车位场地使用费。如果业主需要在物业管理区域内停放车辆,应当事先与物业公司商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。若业主既未购买停车位也未交纳相应的场地使用费,同时未经协商允许,便要求物业允许其车辆进出小区停放,于法无据,法院不予支持。
主持人文青:如果楼盘烂尾,业主只能自认倒霉吗?
崔保华律师:有三种救济方式。一是要求开发商继续建造完毕。如果是因为开发商资金链断裂形成的烂尾楼,可以考察开发商的资金周转能力,如果判定开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程,可以开发商一点时间让烂尾楼复活;二是要求政府介入、新房地产企业接盘。如果开发商已经被其他众多债权人起诉并且已经查封,这时我们要借助政府的力量,和政府协商采取适当的手段进行干涉。如果开发商是缺少资金这种情况,政府会帮助企业引入接盘单位或引入合伙人。对于开发商违法违规建设而导致不能继续施工的情况,政府会对其进行处罚,并在指定日期内整改,处罚和整改后项目就可以继续施工了。关于开发商破产或经尽力仍然无法持续施工的政府将依法收回项目并对外投标找到接盘企业,或者开发商自己找到接盘侠;三是业主自救。以开发商为主体进行自救,对于这种烂尾楼,如果业主急求交房,那么就可以由业主出资、由开发商去规划部门报施工方案,然后到建委去办好新的施工许可证后继续施工。施工结束后,由开发商去办大确权。然后给业主办理分户产权证。整个自救流程就结束了。
主持人文青:是不是小区车位出售必须给业主预留一定的比例?
崔保华律师:是的。根据《江苏省物业管理条例》第六十三规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
附:《江苏省物业管理条例》第六十三条规定:“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。”“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。”“在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。”