新闻时评|新冠疫情致租赁物闲置，承租人能否要求减租？-江苏九州祥和律师事务所

新闻时评|新冠疫情致租赁物闲置，承租人能否要求减租？

新冠疫情发生，不仅对人们的生命健康、日常生活造成了巨大的负面影响，而且，给社会经济活动带来了较大的冲击。突出表现在生效合同受疫情的影响无法履行或难以履行。其中，广受关注且争议较大者体现在租赁合同纠纷中：疫情发生后，承租人无法正常使用租赁物，能否要求出租人免除或减少租金？

对此，法律界有两种截然相反的观点。观点一：反对减租，认为新冠疫情对于承租人来说不构成不可抗力或情势变更；即便构成，亦属于正常的商业风险，该经营风险应由承租人独立承担，与出租人无关；疫情影响了承租人支付能力，但金钱债务不属于不能履行的义务，不得主张不可抗力。观点二：支持减租，认为新冠疫情对于商业租赁合同的履行可以构成不可抗力或情势变更；疫情对合同履行的影响不属于商业风险；对于构成不可抗力或情势变更的租赁合同，适用公平原则进行处理。正反两方均找出一些支持自己观点的相关判例，包括2003年非典疫情后发生的租赁合同纠纷，但这些案例均非指导案例，且裁判思路不一，甚至观点相左，缺乏权威性、指导性。新冠疫情发生后，媒体也曾报道过相关零星案例，但多以调解方式结案，亦无理论和实践指导意义。

笔者持第二种观点，即新冠疫情对商业租赁合同的影响，可能构成不可抗力或情势变更，应适用公平原则进行处理，承租人可主张减免租金。本文着重就此次疫情对商业租赁合同法律效力影响及救济途径从法理角度进行分析研究。

有一种观点认为，对于承租人来说，只要出租人已经向其交付了房屋，就不存在合同不能履行的情形。因为承租人的义务是支付租金，而支付租金不存在履行不能的问题，即使房屋无法正常使用，那也仅是承租人权利的行使受到阻却，其履行合同即支付租金的义务并不受影响。对此，笔者不敢苟同：其一，商业租赁中承租人使用租赁物的目的在于通过生产经营获得利润，无法营业，势必造成其支付能力下降，有的连员工工资都发不出，进而无力支付租金；其次，我们对不可抗力法律制度中“合同不能履行”的理解应当作广义的解释，即整个租赁合同能否正常执行。如因疫情防控政策致租赁物不能使用，何谈合同的正常履行？因此，将疫情造成租赁物无法使用的情形，定性为不可抗力，更符合不可抗力制度的立法本意。【笔者注：相关案例汇编将于明日继续推送。该情形即便不能认定为不可抗力，仍可依情势变更原则主张减少租金或延长租期】

（二）不可抗力可能导致的法律后果

一是依据合同法第一百一十七条、一百一十八条部分或全部免责。如因不可抗力致合同不能履行，根据不可抗力影响力的大小，部分或者全部免除责任。如上文分析，构成不可抗力的前提是合同不能履行，因此，在合同纠纷中，只要某一方受不可抗力的影响而不能履行合同，则可依此主张减免自己的部分或者全部责任。具体减免责任的多寡，应视不可抗力对合同履行的影响程度而定。

《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”确立了合同法律关系中的公平原则。而合同法第一百一十七条、一百一十八条之规定，正是对公平原则的适用。对于因不可抗力给当事人造成的损失，不属于正常的商业风险，该风险由当事人进行合理分担，更符合公平原则。

二是根据合同法第九十四条解除合同。根据该法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人得解除合同。对于租赁合同，判断合同目的能否实现，既要考虑疫情对租赁物使用可能性的影响，还要考量疫情影响期占合同期的时长比例。不可抗力事件的发生，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。反之，如果疫情影响期占据合同期的全部或多半，即便后期能恢复正常营业，但承租人的损失仍然相对巨大，应视为合同目的不能实现，承租人可单方解除合同。

No.3

新冠疫情能否构成情势变更？

一般情况下，严守合同的履行是优先于诚实信用原则的，但在某些特殊情境下，应优先适用诚实信用原则。这种以牺牲契约自由为代价实现平等公正的履行的情况，称之为情势变更。它的产生是由于在社会发展中出现的不稳定的因素越来越多，而致使合同履行时丧失了合同签订时的基础。其构成要件包括：1.须有情势变更的事实发生，并导致合同成立的基础发生了变化；2.情势变更发生的时间点在合同有效成立后，履行完毕前；3.情势变更非双方当事人过错;4.情势变更后当事人继续履行原合同，相关权利义务会显失公平。目前，情势变更原则在我国尚未见诸于成文法律，只是在一些司法解释、判例中得到认可和应用。此外，该原则已经写入个别法律草案的条文中。相关法律规定、草案条文主要有：

1．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

2．《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）【已失效，可参考，以下简称“《最高法2003年通知》”】第三条第（三）款：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”

3．《民法典（草案）》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

上述三者，从法律效力看：《合同法解释二》现行有效；《最高法2003年通知》虽然失效，但对新冠疫情有重要指导意义；《民法典（草案）》经全国人大常委会四次审议后，决定提请十三届全国人大三次会议审议，不出意外的话今年将顺利通过。后两者虽然不能直接应用于解决当前法律问题，但对于如何理解适用情势变更原则，可参考借鉴。从规定内容看：《合同法解释二》是对情势变更原则的基本规定，但该规定将不可抗力排除在情势变更之外；《最高法2003年通知》是情势变更原则在非典疫情影响合同履行时的具体规定；而民法典草案则从立法角度概括性地确立了情势变更制度，并将不可抗力涵盖在情事变更之内，即情事变更成为不可抗力的上位概念。从法律价值看：三者均秉持了民法上的诚实信用和公平原则。

新冠疫情的发生，对房屋租赁合同的影响，如不构成不可抗力，能否构成情势变更？又抑或既不成立不可抗力也不适用情势变更？其界限在哪里？

如前文分析，不可抗力的三要件是不能预见、不能避免、不能克服。对于新冠疫情，个案分界点在于能否克服，即合同能否继续履行。可区分为以下三种情形：

情形一，合同不能继续履行，适用不可抗力制度，当事人可主张解除合同或要求减免责任。因为政府禁令不得营业的网吧、影院、棋牌等经营场所，且禁营期相对于合同期占比较大的，可纳入此情形。

情形二，合同仍有继续履行的可能，但履行的结果将导致合同双方利益失衡，可考虑适用情势变更原则。受不利影响的当事人可以与对方重新协商调整合同，协商不成的，可请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。宾馆、酒店、理发店等经营场所，如果受疫情影响较大经营困难、时间较长，可纳入此类。即先行协商，协商不成的，可请求变更合同减少租金或延长免租期；继续履行合同十分艰难，使当事人权益严重失衡的，可请求解除合同。

情形三，合同能正常履行，且不存在显失公平的状态，则既不能适用不可抗力制度，也不能引用情势变更原则规避责任。对于可实行远程办公、远程服务的经营者、从事医药保健等生活用品销售服务的经营者，以及其他受疫情影响较小的经营者，属此情形，应按原合同正常履行。

No.4

商业租赁受新冠疫情影响所对应的相关政策、行业导向及意义

疫情发生以来，围绕如何帮扶经济主体走出困境、恢复生产，从中央到地方陆续出台了诸多扶持政策，其中不乏针对商业租赁的新举措。近期国务院决定，对个体工商户加大扶持，帮助缓解疫情影响纾困解难，鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式，支持出租方为个体工商户减免物业租金。各地方政府也先后出台相关扶持政策，如南京市出台的促进中小微企业稳定发展针对性举措明确，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租；对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租房减免租金；对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持；对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费等。

不唯如此，众多房地产企业在疫情面前也表现出商业诚信度和社会责任感。如万达商管集团宣布对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度30-40亿元。此后，保利地产、红星美凯龙、金铂商业、星河商置等企业纷纷宣布免租或减半收租，与品牌商家共担损失、共度难关。

上述减租措施虽仅代表政府机关及部分商家的意愿，但充分体现了商业经营以诚为本、互助共赢的基本导向，也完全符合维护公平、服务发展的基本法律价值。笔者预测，疫情得到控制后，最高人民法院将出台有关疫情的民事案件处理规定，该规定将结合疫情对生产生活、社会经济的影响，遵循公平原则和诚实信用原则，吸纳2003年针对非典疫情通知、全国人大法工委的法律解答及民法典（草案）的基本精神，就新冠疫情对经济活动是否构成不可抗力、情势变更及如何处理给出指导意见。届时，商业租赁合同纠纷问题，也会从中找到公平公正的解决方案。

No.5

几点建议

疫情对人们的影响客观存在，但如何依法维权、解决矛盾需要民事主体主动作为，综合施策。

（一）及时告知。疫情发生后，因为政府防控政策等原因致使租赁合同难以履行的，应当及时通知合同相对方。出租人不能依约交付租赁物的，要提前通知，不承担违约责任，但疫情过后应及时交付。承租人因疫情无法正常使用租赁物，致使合同无法履行或履行艰难的，也应通知出租人，就减免租金或顺延租期问题，按照相关规定另行协商，等待答复期间内未缴纳租金的，不构成违约。通知建议采用书面形式，通过EMS方式送达对方，并保留好回单。

（二）积极止损。根据《合同法》第一百一十八条、第一百一十九条之规定，因疫情影响导致合同不能履行或履行困难时，出租人及承租人均负有减损义务，应当采取适当措施防止损失的扩大，否则将承担因扩大的损失而产生的赔偿责任。

（三）充分举证。主张不可抗力的，应证明疫情与合同不能履行之间具有因果关系；主张情事变更的，应证明疫情致使合同履行困难，合同目的难以实现，否则要承担举证不能的不利后果。

（四）依法维权。在疫情得到控制后，对于减免租金等问题若无法达成一致意见，应及时通过其他途径（诉讼、仲裁）主张权利。要注意解除合同的方式区别。因不可抗力解除合同时，当事人通知即可，通知送达时合同解除；因情事变更解除或者变更合同时，需要向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁（有仲裁协议时），合同解除的时点由人民法院或仲裁机构确定。某些特殊情形下，违约方仍可解除合同，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第四十八条规定了在符合特定条件的情形下（违约方无恶意违约等），违约方可向法院主张解除合同，法院应依法予以支持。要特别重视情势变更审核程序。最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》要求：“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”故此，除非最高法在针对新冠疫情的新通知中明确，对于新冠疫情案件可简化审核程序，否则，人民法院在适用情势变更原则时，必须报省以上人民法院审核。

疫情无情人有情。笔者建议，出现租赁合同纠纷后，各方当事人应遵守公平、诚信原则，换位思考、友好协商，携手解决问题，尽量减少损失，共同度过难关。司法是解决民事纠纷的最终手段。笔者相信，面对复杂案情和当事人的信任，司法机关一定能秉持公平正义，充分发挥审判智慧，定纷止争、促进和谐，保障全民“战疫”圆满成功！

责任编辑：陈慕花郑凯