新闻时评|疫情影响租赁合同履行案例汇编-江苏九州祥和律师事务所

新闻时评|疫情影响租赁合同履行案例汇编

昨日，笔者以《新冠疫情致租赁物闲置，承租人能否要求减租？》为题，围绕新冠疫情对商业租赁合同法律效力影响及救济途径，从法理角度进行了初步分析。鉴于篇幅所限，相关案例未作详细引用。为便于大家学习研究，现摘选部分因“非典”、“新冠”疫情引发的租赁合同纠纷裁判案例，区分其裁判思路罗列如下：

适用不可抗力，减免租金

【案例案号：（2018）晋04民终2272号】

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，200３年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】

遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。

适用情势变更原则，减免租金

【案例案号：（2018）鲁06民终268号】

“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

根据公平原则，减免租金

【案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

确认“非典”期间要求免除租金合理，且经出租方认可

【案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】

关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

“非典”事件在具体案件中不构成不可抗力

【南京非典第一案：南京市玄武区人民法院张林诉南美洲狮饮食有限责任公司承包合同案】

原告将酒店的经营定位于为旅游团队提供餐饮服务，而非典事件不仅使餐饮业经营环境发生突变，在一定期间和地域内还使旅游活动不得开展，原告因此在经营上遭受到了一定程度的不利影响，但是这种影响并没有导致双方承包合同不能履行和原告的合同目的根本不能实现。原告订立承包合同的目的，是为了取得珍瑞大酒店的承包经营权，并通过承包经营进而获利，因为至今并未出现合同标的灭失，或原告的经营行为被禁止，以及其他从根本上阻碍原告合同目的实现的情况。所以，本院认为，在本案中非典事件并不构成不可抗力。判决：解除合同造成的大部分损失由原告承担

“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担

【案例案号：（2017）吉04民终441号】

2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

“非典”并不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果

【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】

“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

“非典”期间政府通知只产生部分影响，不足以使其全部停业

【（2013）辽审二民抗字第14号】

经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形。

正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付。

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责任编辑：陈慕花