新冠疫情发生后，人员滞留、商店关门、工厂停工，给社会经济活动带来了较大的冲击。许多中少型企业举步维艰，其中很重要的一个因素是，经营收入的锐减与租赁成本持续产生之间的矛盾。本文将依据相关法规法规，结合江、浙、沪三地高、中级法院最新指导性意见，就新冠疫情对租赁合同履行的影响及应对进行思考分析。
因疫情影响不能正常使用租赁物，属于不可抗力还是情势变更？
分析：一、对于非金钱债务即出租人交付、修缮租赁物、承租人返还租赁物等义务，确因疫情导致无法履行的，属于不可抗力；导致合同履行艰难的，适用情势变更，各地法院的指导意见基本一致。二、对于金钱债务即承租人支付租金的义务，各地法院指导意见不一。有的认为，金钱债务的履行不构成不可抗力，不能引用合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定主张减免责任，但可以适用情形变更原则要求减免租金或延长租期；有的认为，在某些特殊情形下可以构成不可抗力，并主张减免违约责任。区分以下两种情形：一是政府未明令暂停营业，承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的情形。各地法院意见相对一致，即合同仍然能够继续履行，承租人不能主张不可抗力。但合同的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于当事人((主要是承租人）一方明显不公平，可以主张适用情势变更原则。
二是对政府明令暂停营业（禁止使用租赁物）的情形。各地法院意见不一。
1.上海市高院的观点似乎不明朗，一方面说：“对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。”另一方面又说：“新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”而对于租赁合同中的承租人来说，因为政府的管制措施无法使用租赁物，显然属于“不能及时行使权利”的情形。故此，上海高院的意见，可以将第二种情形认定为不可抗力。2.杭州市中院的观点比较明确，属于不可抗力。其规定“对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。”3.江苏高院特别提及金钱债务与非金钱债务的区分，倾向于此种情形不能认定为不可抗力，但可考虑适用情事变更原则。
4.浙江高院、南京中院对于此种情形能否主张不可抗力，还是情势变更，并不明朗
相关法律法规、指导性规范：
（一）上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》(以下简称《上海高院问答》)（二）问题1：处理涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件的基本原则有哪些？答：四是坚持实事求是原则，依法适用不可抗力或情势变更等原则。对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。需要注意的是，有关情势变更原则的适用程序较为严格，在司法实践中须审慎把握。
答：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
（二）杭州市中级人民法院《疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷怎么解决？》（以下简称《杭州中院问答》）承租人承租房屋（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？答：对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。 对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。（三）江苏省高级人民法院于2020年2月26日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（以下简称“《江苏高院意见》”）2、正确适用不可抗力规则解决纠纷。在疫情发生前订立的合同，因疫情导致无法按照合同约定履行非金钱债务，债务人主张不可抗力免责的，应根据疫情对合同履行程度的影响，全部或部分免除债务人责任。主张免责的一方因不可抗力获得与合同有关的额外利益的，该获取的利益可作为确定免责范围的考量因素。疫情导致合同目的不能实现，一方主张解除合同的，应予支持。一方在迟延履行期间发生疫情，迟延履行一方主张不可抗力免责的，不予支持。但符合本意见第4条情形，当事人主张变更或解除合同的，应予支持。
（四）浙江省高级人民法院于2020年2月10日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（以下简称“《浙江高院意见》”）3.确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。（五）南京市中级人民法院于2020年2月20日发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》（以下简称“《南京中院意见》”）2．依法综合考量和处理合同解除问题。当事人以疫情形势、疫情防控为由认为房屋买卖、房屋租赁、建设工程合同等不能履行，请求解除合同的，应当审查疫情形势、疫情防控措施对合同实际履行的影响程度，并综合考虑合同的性质、期限、当事人是否存在迟延履行情况、当事人的主观状态、是否尽到通知义务、继续履行合同是否显失公平、是否会扩大损失等因素，合理认定是否应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，或者最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。如适用情势变更相关规定的，应当严格履行相关审核程序。
7．鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期。房屋租赁合同履行期内，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，善加协商。如协商不成、提起诉讼的，人民法院应当综合考虑租赁性质、疫情防控期间、实际产生的损失等因素，考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则予以处理。《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第一百九十四条：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；……自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”《民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”第一百五十三条：“本法所称的 "不可抗力" ，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《全国人大法律工作委员会2020年2月10日法律问题解答》：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）三、依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件。（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。《最高人民法院关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（2009-4-27）二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009.07.07）3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。4、在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法[2009]165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
《民法典（草案）》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”因疫情影响不能正常使用租赁物，承租人能否要求减免租金？
分析:对于经营性房屋区分两种情形：一、受疫情影响严重，无法正常使用。如因政府禁令不得营业的网吧、影院、棋牌等人员聚集性经营场所，停止营业期较长，无任何经营收入的；宾馆、酒店、生产型企业等经营场所，如果受疫情影响较长时间无法复产经营的等等，承租人可以要求减免部分租金或者延长租期。二、受疫情影响较小，可以正常使用。如可实行远程办公的服务型企业，从事医疗防护、生活保健、日常消费品的生产销售型企业，以及其他受疫情影响较小的经营型企业，应按原合同正常履行，一般不能要求减免租金。
对于居住性房屋，一般情况下不能要求减免租金，但具有以下几种情形之一，经协商不成的，可向出租人要求适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果：1.出租人主动限制使用；2.房屋所在地采取管控措施导致无法使用；3.承租人因感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等情形无法使用租赁房屋的。
参考相关指导性规范：
（一）《江苏高院意见》8、疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。（二）《浙江高院意见》二、7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。（三）《南京中院意见》7．鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期。房屋租赁合同履行期内，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，善加协商。如协商不成、提起诉讼的，人民法院应当综合考虑租赁性质、疫情防控期间、实际产生的损失等因素，考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则予以处理。（四）《上海高院问答》（二）问题6 “商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？”答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。 “问题7 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？”答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
（五）《杭州中院问答》“承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人可以要求出租人减免租金吗？”答：“应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。”
“承租人承租房屋（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？“答：“对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。”“对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。”房屋转租中，承租人因疫情防控对次承租人减免租金或延长租期后，是否可以向出租人主张权利？
分析：对于转租赁情形，出租人、承租人、次承租人均为合同当事人，对于疫情造成的损失，一般根据具体情形，可通过减免租金、延长租期等形式合理分担。
《杭州中院问答》：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。疫情发生后签订的房屋租赁合同，承租人可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同？
分析：一般不予支持。
《杭州中院问答》 双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。分析：剩余合同期较长的，因疫情影响毕竟暂时，一般不能解除租赁合同。但如果剩余合同期较短，又不能通过协商延长租赁期限继续经营减少损失的，视为合同目的不能实现，可解除租赁合同。
参考相关指导性规范：
（一）《江苏高院意见》8、出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。（二）《浙江高院意见》二、7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，……承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。（三）《上海高院问答》“坚持合同严守原则，鼓励合同按约正常履行。对于疫情防控期间合同可以履行的，应鼓励当事人双方按照合同约定继续履行；对于合同能够履行而拒绝履行的，应承担违约责任。对于确因疫情影响，合同不能按约履行的，应考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式履行合同义务；如果替代履行不能或者延迟履行将导致合同目的无法实现的，可应当事人请求解除合同。”（四）《南京中院意见》9．依法保障当事人的居住权益。房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。
（五）《杭州中院问答》因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？答：“应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。”承租人因疫情影响无法在约定期限内返还租赁物的，是否承担违约责任，可否要求减免因此而增加的租金？
分析：可依不可抗力主张免除违约责任，但应及时将相关情形告知出租人。至于延期返还引起的租金损失，可视具体情形，依情势变更原则主张减免。
参考相关指导性规范：
（一）《江苏高院意见》8、因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。
（二）《浙江高院意见》8．合理处理承租房屋归还事宜。房,屋租赁合同到期，承租人因疫情防控需要未能按合同约定返还承租房屋的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时返还房屋，并应支付相应的使用费。使用费的数额认定，可依据本意见第7条规定予以处理。 
