主持人：文青
嘉宾：崔保华律师
主持人：随着大家生活水平提高，买房的人也越来越多，房屋买卖纠纷也呈现出多种多样的特点。句容有位母亲，想为自己女儿买套商品房，结果被认定合同无效，这是怎么回事呢？
【（录音）句容母亲高霞有一个独生女儿，今年已经成年。考虑到女儿在句容市区租房生活比较困难，心疼女儿的高霞一直都有一个心愿，就是想着给女儿在句容市区买套房子。今年年初，正在逛街的高霞被开发商销售人员的宣传所诱惑，就跟着销售人员去现场看房。在销售人员的不断劝说下，高霞便以女儿的名义与开发商签订商品房买卖合同，并交纳了首付款10万元，本想给女儿一个惊喜，但女儿得知母亲高霞瞒着自己为她买房的事情后，坚决不同意在该小区买房，并发律师函给开发商，要求开发商返还购房款。可是手握高霞和自己签订的合同，又有10万元首付款垫底，开发商说什么也不同意退房、退款。
无奈之下，高霞只好向法院起诉，要求确认其以女儿商某名义与开发商签订的商品房买卖合同无效，并返还购房款10万元。】
主持人：我觉得在前段时间，买房当中的纠纷在听众的热线咨询中是占了一定比例的，说明大家在购房过程中出现的不冷静和出现的纠纷也是越来越多，那么在纠纷当中我们如何来认定合同的有效还是无效，以及认定买房行为的合法性，我们在节目中也说过一些案例。今天这个又是一个特别的案例，（名义）买房人与实际买房人不是一个人。今天想拿这个和大家说说在买房过程中有哪些需要注意的地方。本案中高霞以女儿的名义买房，她想起诉这份合同是无效的，并且退还首付款十万元。我们先问一下崔律师，我们合同法要求合同成立的条件有哪些呢？
崔律师: 我国合同法规定合同成立通过要约和承诺方式，要约就是提出订立合同的意思表示，承诺就是接受要约，同意订立合同的意思。举个简单的例子，咱们使用滴滴打车软件，我们点击了手机上的按键（要约），对方司机也点击了手机上的按键（承诺），这个合同就成立了。更简单点，我们在路边上买杯水，给你三块钱，拿一杯水走，这个合同也成立了。只要我们达成一致的意思表示，具体而且明确了。
合同法32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。自然人签字，法人（如公司等单位）要盖章或者法定代表人签字。这个时候，双方签完字，盖完章后，合同就成立了。但是，一份成立的合同未必立马就生效。
主持人：一份成立的合同未必立马就生效。这句话我觉得我们接下来时间可以好好探讨一下。究竟什么样的情况，即使这份合同成立了，他不是一份有效的合同。通常情况合同签订后，双方意思达成了，并且作出了承诺。而且像高霞这种情况还付了十万元的首付款。像这种情况，如果没有特别的情形以外情况，她能不能要求撤销这份合同？
崔律师：我刚才讲，通常情况合同成立了，合同就生效的。合同生效了双方当事人就应当履行这份合同。换句话说，如果我们这份合同是合法有效的，双方应当履行这份合同。售房人应当交付房并且过户，购房人应当继续支付购房款。当然不能够要求退首付款。不仅不能退，而且还得继续付钱。
主持人：还得继续履约是不是，这就是我们所说的契约精神。通常我们在很多时候，一些朋友很冲动，付了一大笔费用或者定金后，不想买了。
崔律师：尤其是定金合同，定金合同一但签订之后，定金罚则还是很苛刻的。支付定金的一方，毁约的，就不能拿回定金，而接受定金的一方如果不想履行合同，就要向对方双倍返还定金。
主持人：本案中高霞有一个特殊的情况，他是以女儿的名义去签订合同。
崔律师：首先我们来分析一下本案的法律关系。购房合同的相对人是高霞女儿与开发商。合同的签订人是高霞，她以女儿的代理人（身份）来签订合同。但是缺少一份授权委托书。所以这份合同的效力问题大了。通常代理人有代理权，合同是有效的。如果行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。显然本案中高霞的女儿不仅没有去追认，而且否定了这份合同。因此我们认为，这份合同是无效的。
主持人：这份合同无效，那么房屋买卖也是不成立的是吗？
崔律师：它是不生效的。刚才我说了，合同从签字（盖章）后成立。但是不发生法律效力。
主持人：商品房买卖合同被认定无效的法律后果是什么？
崔律师：根据我国法律规定，无效的合同自始是没有法律约束力的。双方不受合同约束。但是合同无效之后产生的负面效果怎么办？
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中高霞母亲付了首付款10万元。按照规定，是应当返还的。开发商可能产生了一些损失，如房屋跌价、人工成本等。合同无效后双方应当承担的是缔约过失责任。谁对合同的无效有过错，根据过错大小来承担责任。本案我认为双方都有责任。高霞怎么能背着女儿签订合同呢？开发商怎么能在当事人没到场时签订合同呢？不到场也没有关系，但授权委托书有没有呢？他的身份证明在哪里？一般房屋买卖的授权还需要经过公证的。没有经过谨慎的审查义务，都非常仓促地签订了这份无效合同。所以双方都有过错。
主持人：也就是按照双方过错的比例去承担各自的责任。
崔律师：对。
主持人：案件审理过程中，高某和开发商均认识到自己在签订商品房买卖合同时存在过错，于是双方自愿达成调解协议，开发商将购房款8万元返还给了高某。
崔律师：其实高霞承担了2万元的损失赔偿责任，其余的损失由开发商自已承担。我觉得这种协议是合法的也是合理的。也给双方一个警示与教育。以后不要盲目地仓促地签订这种很可能无效的合同。
主持人：宣传语（略）
主持人：现在我们来赶紧请进线上的朋友。喂，你好，这位朋友。
热线朋友：你好。我有一个房改房，2006年就买这个房了，现在买了十年都没有把手续办下来。
主持人：中间在哪个环节出现问题了？
热线朋友：政府互相踢皮球。踢过来踢过去。
主持人：您这房子有产权单位吗？
热线朋友：有。原来是无线电公司的房子。现在转到民营企业了。2006年10月份转的。
主持人：那您是2006年才可以买的房子吗？
热线朋友：不是，当时我们是因为经济条件不够。2006年4月份申请的。申请时可能单位出了一些事情，就整个集体被隔离了。然后等到2006年8月份他们都出来的时候，它就解散了，就改制了。交给民营企业了。民营企业讲这是国有资产。我们就找到国资委，态度倒是挺好的。但是到房改办、房产局互相扯皮，我们连续跑了十年都没有跑下来。
主持人：这个房子是什么时候可以买的，其他人有没有买成功？
热线朋友：我们小区的所有人都买了。现在只有11家因为经济困难，有7家不买了，有4家跟我一样到处上诉要买。我母亲的福利房应该是买的，就是因为政府扯皮，我们老百姓办点事很难。想请求法律帮助。
崔律师：你好这位先生。您咨询之后，国土局（资委）讲还是可以买的，是吗？
热线朋友：是的，是我母亲的福利房。
崔律师：无线电公司仍然认可这是国有资产是吗？
热线朋友：是的。国资委已经出了文给他，委托他办理。
崔律师：换句话说，这些房产没有归到企业的名下，是吧？
热线朋友：是的。
崔律师：现在你还可以住在里面是吧？
热线朋友：我母亲住在里面。
崔律师：现在公租房国家既有法律的规定，更多的是政策性的规定。据我所知，我国公租房带有新准物权的性质。虽然只有名义上的租赁权，但远远超过普通的租赁权。据知，有些公租房是可以有偿转让的，经过产权人的许可的话。按照拆迁补偿条例的规定，如果拆迁的话，承租人可以取得补偿款的绝大部分，约90%左右。所以说，你母亲对房子享有的权利，应该是接近一个物权的权利。你们的差距，就是能否拥有这套房子完全的所有权，对吗？具体的法律规定还不是很明朗。可以继续向产权人主张购房权利，争取政策上的支持。另外，如果这个房屋将来面临拆迁，可以享受类似于被拆迁人的权利。
主持人：你们有四户买不起来，你们可以共同起诉国土资源局委托的这家企业。
热线朋友：是的，我们打算联合起来起诉。
崔律师：可以考虑这个途径。我们讲比较嘛，别人能买，为什么我不能买呢？
主持人：如果有法律方面问题呢，你不要挂电话，我们请崔律师告诉你具体的起诉方式。
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条 承诺生效时合同成立。第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 |
